Pour mieux protéger et informer les emprunteurs qui souscrivent un prêt immobilier, le Parlement européen a adopté, mardi 10 septembre 2013, un nouveau projet de directive, visant à « mettre un frein aux prêts irresponsables qui ont causé la crise ». Les acquéreurs immobiliers seraient mieux informés des coûts et des risques de la contraction d’un prêt, partiellement protégés contre les fluctuations du marché qui augmentent leurs remboursements, et mieux protégés lorsqu’ils ne parviennent pas à rembourser leur prêt. Tour d’horizon des nouvelles obligations d’information et de protection des emprunteurs, avec le député démocrate socialiste espagnol Antolín Sanchez Presedo, rapporteur de ce dossier sur les crédits hypothécaires.

La bulle immobilière a été nourrie par une surenchère de crédits sans que les emprunteurs soient toujours bien informés de leurs risques (photo © GPouzin)

Plusieurs pays, dont la France, disposent déjà de certaines protections et obligations d’information des souscripteurs de prêts immobiliers. Les nouvelles règles seraient adaptées pour refléter les différences au sein de l’Union Européenne en termes de prêts hypothécaires et de biens immobiliers, et les informations données aux acheteurs devraient être présentées sous un format identique dans l’ensemble de l’Union.

Avant la signature du contrat
Toute personne qui s’engage sur un prêt au sein de l’Union devrait recevoir des informations comparatives sur les produits disponibles, et comprendre le coût total et les conséquences financières à long terme de la signature du prêt. Les conditions de crédit proposées aux emprunteurs devraient être adaptées à la situation financière de chaque emprunteur avec ses perspectives d’évolution en tenant compte d’éventuels problèmes futurs.

Par ailleurs, l’acheteur aurait droit à une période de réflexion obligatoire de sept jours avant la signature du prêt, ou à un droit de rétractation valable pendant sept jours après la contraction du prêt. En France, les emprunteurs bénéficient déjà d’une protection supérieure, avec un délai de réflexion de dix jours à compter du lendemain de la souscription d’un prêt immobilier.

Pendant la durée du contrat
Les députés européens ont introduit des règles plus flexibles, notamment le droit pour l’emprunteur de rembourser le prêt de manière anticipée, soumis à d’éventuelles conditions fixées par chaque État membre, notamment au regard des pénalités de remboursement anticipé. En France, les emprunteurs disposent déjà d’une possibilité de rembourser par anticipation leur prêt, mais les pénalités de remboursement ne peuvent dépasser six mois d’intérêt, dans une limite de 3% maximum du capital restant dû.  Au-delà de ces frais, il serait interdit de contraindre les emprunteurs à payer des amendes en cas de remboursement anticipé.

Les risques des prêts en devises mieux expliqués

Conformément aux nouvelles règles pour les prêts libellés dans une monnaie étrangère, l’acheteur devrait être averti, avant la signature du contrat, que les sommes dues pourraient augmenter. En revanche, il serait autorisé à modifier la monnaie de l’emprunt, à certaines conditions et à un taux d’échange défini dans le contrat de prêt.

De telles mesures auraient sans doute réduit les risques auxquels ont été confrontés de nombreux emprunteurs français ayant souscrit des prêts en francs suisses. Séduits par les taux d’intérêt plus bas que les banques proposaient sur ces prêts par rapport à ceux en euros, des particuliers ont vu leur dette exploser avec la flambée de la monnaie helvétique, qui s’est envolée de 49% entre octobre 2007 et son pic d’août 2011, en passant de 0,5985 à 0,8932 euro, avant d’être stabilisée autour de 0,83 euro par les interventions de la Banque nationale suisse. En France, par exemple, des dizaines d’emprunteurs qui avaient souscrit des prêts Helvet Immo de BNP Paribas en 2008 et 2009 ont porté plainte contre la banque pour pratiques commerciales trompeuses. D’autres banques ont proposé des prêts similaires.

Protection contre le défaut de paiement
Les députés européens ont aussi ajouté une nouvelle règle selon laquelle la restitution de la garantie, telle que le bien, serait suffisante pour rembourser le prêt, à condition que le prêteur et l’emprunteur se soient expressément mis d’accord sur cette clause dans le contrat.

Lorsqu’un emprunteur ne parvient plus à rembourser le prêt, la législation devrait inclure des dispositions pour la vente du bien au « meilleur » prix et pour faciliter les remboursements du reste de la dette, afin de protéger les consommateurs et d’empêcher leur surendettement pendant de longues périodes. En France, le propriétaire en défaut de remboursement n’a pas toujours la possibilité de vendre lui-même son bien, qui peut être saisi par la banque et vendu dans des conditions défavorables, parfois même en situation de conflit d’intérêt.

Les députés ont approuvé la formulation finale du texte mais souhaitent que les États membres garantissent son application sur leur territoire dans tous les pays de l’Union Européenne. Ce texte a été adopté à la majorité à main levée.

Sources : Parlement européen, REF. : 20130906STO18808  et REF. : 20130906IPR18832