Encore un scandale de placement bidon !

« C’est l’histoire somme toute banale d’une pyramide de Ponzi version parcelles de terre aux Etats-Unis » nous explique l’avocat basé à New York Loïc Henri. « Avec une promesse de rentabilité à deux chiffres, totalement irréaliste, sur des investissements de $50 000 à plus de $1 million » cette nouvelle affaire risque de faire grand bruit.

Des français seraient pris exclusivement pour cible de ces offres d’investissement immobilier aux Etats-Unis. Des offres répertoriées sur une plateforme de terrains bâtis soi-disant à prix décotés. « Il n’y a pas un jour sans que je reçoive un témoignage de victime, la boule de neige grossit à vue d’oeil » commente l’avocat américain Loïc Henri, également professeur de droit. « Les victimes sont nombreuses et pour la plupart plumées jusqu’au dernier centime. Une tragédie se profile à l’horizon ». Dans le dossier de l’une des victimes, « une maison à Cleveland vendue pour 50 000$ et qui n’est bonne qu’à raser avec en plus 10 000$ de factures d’eau impayées par les anciens occupants! Cette victime va mettre en vente le terrain pour 10 000$ et essayer de récupérer un peu d’argent. On est loin de la promesse de 21 à 25% de rentabilité ».

L’avocat basé à New York nous informe détenir déjà une vingtaine de dossiers. Il a porté plainte auprès de la procureure générale de Floride contre la société en question et ses responsables. Cette « general attorney » (procureure) vient de l’informer que l’affaire relève d’une cour fédérale, puisque afférente à plusieurs Etats (notamment Floride où toutes les sociétés se trouvent immatriculées, Michigan et Ohio) et pour un enjeu financier majeur (supérieur à 75 000 $). Ces dossiers s’échelonnent entre 50 000 et 1,35 M$, la moyenne tournant autour de 100 000$!

Près du gouffre, loin des yeux

« Les promoteurs de cette plateforme multiplient les conférences en France afin d’expliquer comment faire fortune aux USA. Ils poussent le vice à affirmer sur le web « commercialiser, vendre, partager les bénéfices ! » commente l’expert new-yorkais. « Les ventes immobilières sont artificiellement surévaluées grâce à une société interposée avant le rachat par une autre cofondée avec l’investisseur français. Toute la stratégie d’investissement proposée est basée sur des chiffres obtenus par fraude et cachés aux investisseurs français » nous commente l’avocat Loïc Henri. « Les marges bénéficiaires sont faussées, les travaux annoncés de réhabilitation du bâti et les opportunités de location promises s’avèrent illusoires. Le dernier investisseur rembourse (ou non) les premières victimes ». Des victimes qui ignorent qu’il faut être un « investisseur accrédité » pour participer à de tels investissements.

La SEC -équivalent américain de l’AMF en France- ainsi que l’Attorney Général de Floride confirment avoir ouvert un dossier à l’encontre des dirigeants de la société incriminée. « La SEC est d’autant plus motivée que le dirigeant principal apparait déjà en qualité d’associé dans un dossier d’enquête de septembre 2022 en cours de traitement ».

L’AMF, en France, est sur le coup. Le régulateur français cible cette offre, sans désigner la société, dans un communiqué du 23 décembre. « Un nombre croissant de plateformes, indique prudemment ce message d’alerte, propose à un public d’investisseurs particuliers, souvent très jeune, de se constituer un patrimoine immobilier, et/ou de percevoir un rendement locatif en participant à des levées de fonds sur Internet pour financer l’acquisition de biens, notamment immobiliers ». Plusieurs medias en France ont vanté complaisamment cette offre en la présentant comme permettant de « confortables plus-values » à la clé.

Aussi selon ce communiqué « l’AMF souhaite alerter les investisseurs sur le discours commercial, parfois trompeur, tenu par les initiateurs de ces offres et les risques liés à ces investissements. Alors que la communication commerciale met souvent l’accent sur un investissement dans l’immobilier, les investisseurs ne deviennent en aucun cas propriétaires du bien mais sont de simples créanciers d’une société constituée spécialement à cet effet et souvent peu capitalisée. Ils ont apporté leur argent à cette société pour acheter l’immeuble dont elle devient propriétaire ». « Ceci, déclare l’AMF, les expose [les investisseurs] à un risque supplémentaire de perte du capital investi. Les initiateurs de ces offres mettent généralement en avant des rendements financiers trop optimistes voire irréalistes ».

Evidemment les intermédiaires commissionnés comme rabatteurs en France, tout comme les banques qui ont effectué les virements vers les Etats-Unis, peuvent avoir du souci à se faire… « Il va y avoir toute une chaîne de responsabilités face à ce crime fédéral» prévient l’avocat américain.

John DE