En à peine dix ans d’existence, Corum s’est taillé un nom et une réputation dans l’univers des Sociétés civiles de placements immobilier (SCPI). Par un communiqué diffusé début mai, l’Autorité des marchés financiers (AMF) informait qu’elle venait de lui infliger 600 000 euros d’amende, notamment pour la communication confuse et trompeuse des performances de ses SCPI.

Il y a longtemps qu’on n’avait pas lu une sanction du gendarme boursier sur ces fonds immobiliers appréciés des particuliers. Alors que les SCPI avaient traversé une grave crise durant les années 1990, elles sont redevenues à la mode depuis les années 2010, collectant 31,6 milliards d’euros de souscriptions en cinq ans (2016-2020). La décision du 29 avril 2021 concernant le gérant de SCPI Corum a l’intérêt d’être très détaillée, s’étalant sur 51 pages !

Les sanctions de l’AMF sont souvent l’occasion de mieux faire connaissance avec les sociétés qui gèrent l’argent des épargnants, et de découvrir les coulisses pas toujours reluisantes de leur commerce.

On y apprend des informations sur la marche de leurs affaires, que beaucoup de sociétés de gestion ou de distribution de placements préfèrent garder cachées, car elles révèlent leur insolente santé financière, mais aussi d’une certaine manière, la façon dont elles prospèrent sur le dos de leurs clients.

Des frais plein les poches

Voici la fiche d’identité de Corum, présentée par la Commission des sanctions de l’AMF dès la 2^ème page de sa décision :

En 2018 et 2019, Corum AM gérait quatre FIA, dont trois sociétés civiles de placement immobilier (ci-après, « SCPI ») et un organisme de placement collectif immobilier dédié (OPCI), pour un encours total de 1,7 milliard d’euros. Au 25 février 2019, cet encours s’élevait, selon les déclarations de Corum AM, à 2,18 milliards d’euros.

Corum AM gérait en particulier deux SCPI à capital variable : le fonds Corum Origin, investissant dans l’immobilier de la zone euro, principalement hors de France, et le fonds Corum XL, investissant dans l’immobilier de la zone euro et hors de la zone euro. Ces fonds, détenus par 24 437 souscripteurs fin 2018, ont été majoritairement commercialisés auprès de personnes physiques, dont la quasi-totalité sont des clients non professionnels, soit directement, soit par l’intermédiaire d’un réseau de conseillers en investissements financiers (ci-après, « CIF ») avec lesquels Corum AM a préalablement conclu des conventions de distribution.

Les fonds Corum Origin et Corum XL (ci-après, les « SCPI Corum ») représentaient, au moment du contrôle, respectivement 1,2 milliard d’euros et 200 millions d’euros, soit un total de 1,4 milliard d’euros d’actifs sous gestion.

Au cours des exercices 2018 et 2019, Corum AM a dégagé, respectivement, un chiffre d’affaires de 78 117 982 euros et 117 552 873 euros et un résultat net de 23 134 625 euros et 30 380 342 euros. Au cours de l’exercice 2020, Corum AM a dégagé un chiffre d’affaires de 87 697 667 euros (en baisse de 25,4 % par rapport au chiffre d’affaires de l’exercice 2019), et un résultat de 15 550 983 euros (en baisse de 48,8 % par rapport au résultat de l’exercice 2019).

5% de commissions, 20 à 30% de marge

Ces informations confirment que la gestion de SCPI est d’abord très coûteuse pour leurs souscripteurs, ensuite très rentable pour leurs gérants. Dans les sociétés de gestion, le chiffre d’affaires équivaut à la somme des frais et commissions diverses prélevées sur les capitaux gérés. Dans le cas de Corum, par exemple, le chiffre d’affaires de 2018 (78,1 millions) représente environ 4,6% des capitaux gérés en SCPI et OPCI cette même année (1,7 milliard), tandis que le chiffre d’affaires de 2019 (117,5 millions) correspond environ à 5,4% des capitaux gérés cette année là (2,18 milliards en février selon Corum). Dans le cas des SCPI, des commissions importantes sont prélevées dès la souscription.

Certes, les sociétés de gestion ont aussi des coûts, qui justifient les frais prélevés, c’est le cas chez Corum, par exemple pour payer ses campagnes publicitaires d’appel à l’épargne ou les rétro-commissions versées aux intermédiaires vendant ses SCPI à leurs clients. Même après ces dépenses, la marge reste cependant confortable, puisqu’on apprend que les profits nets de Corum représentaient près de 30% de marge en 2018 (23,1 millions sur 78,1 millions), 26% en 2019 (30,4 millions sur 117,5 millions), et encore près de 18% en 2020 malgré la chute des souscriptions de SCPI ayant réduit son chiffre d’affaires d’un quart (15,5 millions sur 87,7 millions).

Marketing trompeur

Passée la présentation de Corum, qu’est-il reproché à ce vendeur de placements immobiliers ? Voici la réponse de la Commission des sanctions de l’AMF (p.3):

« Il lui est reproché : En ce qui concerne sa documentation commerciale (…) une présentation déséquilibrée des avantages et des risques des produits financiers, d’informations trompeuses sur les frais prélevés et d’informations peu compréhensibles et trompeuses sur la performance des fonds ».

Ce sont notamment des infractions aux articles L533-12 et L533-22-2-1 du Code monétaire et financier et à l’article 44 du règlement délégué (UE) n°2017/565 du 25 avril 2016 (complétant la directive MIF2 en ce qui concerne les exigences organisationnelles et les conditions d’exercice applicables aux entreprises d’investissement).

Sur ce point la sanction souligne aussi « la défaillance du contrôle interne tenant à l’absence de formalisation du contrôle interne de la documentation commerciale ». L’AMF reproche à Corum de ne pas avoir été capable de contrôler elle-même sa communication, comme la loi y oblige tous les prestataires de services financiers.

Double circuit de distribution

Corum entretient un double circuit de distribution pour vendre ses SCPI. D’un côté par le biais de conseillers en gestion de patrimoine (CGP), ce qui lui permet de profiter de leur clientèle, mais l’oblige à leur reverser une partie des commissions prélevées aux clients, pour les motiver à vendre ses SCPI. D’un autre côté, Corum a développé un canal de vente directe de ses SCPI aux épargnants, ce qui lui permet de conserver l’intégralité des frais prélevés à ses clients. En soit, cela n’a rien d’illégal, et cela ne fait d’ailleurs pas l’objet de la sanction de l’AMF. En pratique, cette dualité n’est pas très appréciée dans l’univers de l’épargne, où certains CGP pourraient craindre que leur fournisseur ne devienne leur concurrent, puisque les CGP lui ouvrent leur carnet d’adresse en lui donnant les coordonnées et des informations très détaillées sur les clients à qui ils font souscrire ses SCPI.

Corum déjà condamné à 1,8 million d’euros par Fiducial

Les litiges commerciaux entre vendeurs de placements n’ont en principe rien à voir avec la protection des épargnants. Mais en pratique, ils révèlent parfois un état d’esprit qui peut déteindre sur le respect de l’intérêt des clients. A ce sujet, peu de gens le savent, car aucun journal ne l’a écrit avant Deontofi.com, peut-être parce que c’est un bon annonceur publicitaire, comme on le comprend dans la sanction de l’AMF, mais Corum a été condamné en justice pour concurrence déloyale contre l’ancien employeur de son président, la société Fiducial (anciennement Uffi REAM), qui lui reprochait d’avoir détourné sa clientèle quand il a créé Corum, dès 2011. Corum et son président fondateur ont ainsi été condamnés à verser 1,8 million d’euros à Fiducial, en réparation des préjudices causés par leur dénigrement et leur concurrence déloyale, par un jugement exécutoire du Tribunal de commerce de Paris du 30 novembre 2015 (RG n°2015000603).

Un arrêt de la Cour d’appel de Paris du 25 novembre 2016 (RG n° 16/00566), a confirmé la première condamnation de Corum à verser 1,8 million d’euros à Fiducial, en y ajoutant une condamnation supplémentaire de Corum à verser 60 000 euros de plus à Fiducial en dédommagement de ses frais de justice et de la désorganisation causée par cet appel. L’assureur AIG, qui refusait de prendre en charge l’indemnisation de ce litige, était aussi partie à cette procédure contre sa cliente Corum et son président. AIG avait aussi eu gain de cause, obtenant une première condamnation de Corum à lui verser 50 000 euros de dommages et intérêts, plus 10 000 euros d’article 700 en première instance, alourdis de 10 000 euros d’article 700 supplémentaires en appel, soit 70 000 euros en tout.

Conseils inadaptés aux clients

Au-delà de l’état d’esprit que dénote cette anecdote, le fait que Corum puisse vendre elle-même ses SCPI directement aux clients de ses distributeurs CGP sans passer par eux, la soumet à la réglementation du conseil en investissement financier (CIF), c’est-à-dire un devoir de vérification de la situation, des connaissances et des objectifs des clients, et de vérification que les placements recommandés sont adaptés à leur situation, leurs connaissances et leurs objectifs. Or, le gendarme boursier reproche à Corum de ne pas avoir exercé correctement ses devoirs de conseil en investissement financier (CIF) à l’égard des clients qu’elle traitait en direct.

Les deux reproches de l’AMF concernant la vente de SCPI directement par Corum sont (p.3):

– le défaut de recueil (…) des renseignements concernant leur situation financière et leurs objectifs d’investissement, en particulier leur horizon d’investissement et leur tolérance au risque, nécessaires pour déterminer si la souscription recommandée répondait aux objectifs d’investissement des clients et en particulier si ces derniers étaient prêts à supporter les risques liés à l’investissement, en violation des articles L.533-13, I du code monétaire et financier

– la délivrance de recommandations de souscription à des clients dont le profil de risque était inadapté au niveau de risque ou au risque spécifique de l’investissement recommandé en violation des articles L.533-13, I du code monétaire et financier

En clair, Corum vérifie mal la situation et les objectifs de certains clients en direct, ce qui l’amène à leur vendre des SCPI inadaptées à leur horizon d’investissement, ou aux risques qu’ils peuvent supporter.

Déjà vu et signalé sans suites

Ce détail n’avait pas échappé aux responsables de conformité de Corum. Ainsi, « dans le cadre des contrôles internes effectués en 2017 et 2018, le service conformité de Corum AM a (…) souligné un « risque de défaut de conseil » au motif, notamment, que « les investissements réalisés [par certains clients] ne sont pas adaptés à leur profil d’investisseur », nous apprend la sanction de l’AMF (p.18 §106).

Mais quel dirigeant de société financière respecte les remarques et consignes de ses contrôleuses ou contrôleurs internes subalternes ? Les anecdotes sur leur répression systématique confirment malheureusement l’impuissance des services de conformité, face aux injonctions contradictoires de leur mission. Ces professionnels sont officiellement « responsables » de faire respecter la conformité aux réglementations de protections des épargnants, vis-à-vis des autorités externes, mais ils n’ont aucun pouvoir vis-à-vis de leur hiérarchie, dont la priorité se résume souvent à maximiser leurs profits, bonus ou commissions, par tous les moyens sans se faire choper. Le choix de suppôts de la conformité se limite généralement à fermer les yeux et couvrir les irrégularités, ou se faire virer avec un arsenal d’agressivité pour dénigrer leurs résistances aux fraudes.

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• Les lanceurs d’alerte, ou crieurs d’alarme, plus menacés que protégés
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Un quart des 30% de clients de SCPI en direct concernés

Une lecture attentive de la sanction de Corum par l’AMF nous apprend: « qu’il ressort de l’analyse de l’outil informatique de gestion de clientèle de Corum AM que, sur les 5 583 souscripteurs du fonds Corum XL à fin 2018, 883, soit environ 16 %, n’avaient pas renseigné leur tolérance au risque de change préalablement à la souscription alors que ce fonds était exposé à un tel risque » (p.22 §128), tout en précisant que Corum conteste ces chiffres, son outil de gestion de la clientèle reflétant mal sa réalité, selon ses affirmations (p.22 §129).

On comprend à cette occasion que « seuls 261 clients sur les 883 susvisés n’ont pas souscrit par l’intermédiaire d’un distributeurs » (p.22 §130). Ainsi, sur l’échantillon de 883 souscripteurs de Corum XL aux profils de risque mal renseignés dans l’outil informatique de Corum, environ 30% sont des clients en direct, contre 70% de clients apportés par des CGP. Corum estime donc à juste titre, que la vérification de la situation et des objectifs de ses clients indirects relève de la responsabilité des CGP apporteurs d’affaires, pas de la sienne.

Au final, toutes déductions de clients épuisées, « il est ainsi établi que Corum AM n’a pas, préalablement à leur souscription, recueilli d’informations sur la tolérance au risque de change de soixante-cinq clients ayant souscrit directement au fonds Corum XL à fin 2018 », c’est-à-dire un quart des 30% de clients ayant souscrit en direct parmi les 16% de clients pour lesquels ce risque n’était pas renseigné dans l’outil informatique de Corum.

Risque de change et de perte en capital de Corum XL

Après cet examen de prise en compte de la tolérance des clients des SCPI Corum à leurs risques de change, l’AMF s’est intéressée à la prise en compte de leur tolérance au risque de perte en capital, notoire concernant les SCPI. Constatant que « l’outil informatique de Corum AM a recensé 779 souscripteurs, sur les 5 583 souscripteurs du fonds Corum XL à fin 2018, ayant accepté à la fois un risque « faible » et un risque de perte en capital », les contrôleurs de l’AMF ont demandé à Corum les justificatifs recueillis pour un échantillon de 20 clients pris au hasard parmi ces 779 clients supposés acceptant les risques évoqués. Corum n’a transmis aucun justificatif pour un quart de cet échantillon (5 sur 20), tout en contestant sa responsabilité, aux motifs divers que deux avaient notamment souscrit via des CGP. Au final, la défense a circonscrit les dégâts à un seul client (p.22-23 §136 à 141).

Promotion outrancière

On entendait ou on voyait les publicités de Corum partout, à la radio, dans les journaux, sur les abris bus, sur BFM et Youtube…

Les motifs de la sanction de l’AMF révèlent encore plus de détails sur les méthodes de Corum, en particulier à travers l’analyse de sa communication : « des informations à caractère promotionnel déséquilibrées quant à la présentation des avantages et des risques, trompeuses en ce qui concerne les frais prélevés et peu compréhensibles et trompeuses sur la performance des fonds » (p.5 §1). Ce sont des infractions aux articles L533-12 et L533-22-2-1 du code monétaire et financier.

Ces griefs concernent « les supports commerciaux diffusés avant le 2 janvier 2018 – soit deux vidéos diffusées sur le site YouTube le 11 mai 2016 et le 17 mai 2017, treize courriels de type « newsletter » diffusés entre le 27 juillet 2016 et le 15 décembre 2017, des affiches apposées sur des abribus en 2017 et un spot radio diffusé au mois de juin 2017 (…) huit courriels de type « newsletter » diffusés entre le 13 janvier 2018 et le 6 juillet 2018, un spot radio diffusé au mois d’avril 2018, deux vidéos diffusées sur YouTube le 8 février 2019, et le site internet de Corum AM dans sa version au 11 avril 2019 (p.5 §1).

Pour sa défense, Corum assure que c’est fini ce temps-là ! « Corum AM conteste le manquement en soutenant que la présentation des avantages et des risques dans l’ensemble des courriels de type « newsletter » ainsi que sur son site internet dans sa version au 11 avril 2019 était équilibrée et satisfaisante », nous apprend ainsi la décision de sanction de l’AMF (p.6 §1).

Mais en fait, pas du tout ! Car l’AMF nous apprend quelques dizaines de pages plus loin que « il ne peut être tenu compte des mises à jour du site internet de Corum AM que celle-ci invoque, dès lors que les avertissements relatifs aux risques des SCPI Corum figurent toujours de façon moins apparente que leurs avantages sur ces versions postérieures à celle du 11 avril 2019 puisque ces avertissements figurent dans des caractères d’une taille plus petite que celle utilisée pour la mention de l’objectif de performance annuelle des SCPI Corum qui figure de surcroît dans un encadré de couleur. En outre, selon les informations communiquées par Corum AM à la demande du rapporteur, cette dernière a reçu 2 393 souscriptions aux SCPI Corum au mois d’avril 2019, ce qui empêche de considérer que le manquement n’aurait eu qu’une faible portée en raison du caractère transitoire invoqué par Corum AM ».

En résumé, ça marche bien les publicités pour les placements qui rapportent un max de souscription, tant qu’elles minimisent la présentation de leurs faiblesses.

Ecart substantiel et performances trompeuses

Outre une présentation déséquilibrée des atouts et faiblesses de ses SCPI, l’AMF reproche à Corum de communiquer des performances trompeuses. « La première information affichée par les vidéos litigieuses est le taux correspondant à la « performance annuelle » des SCPI Corum (7,28 % pour le fonds Corum Origin et 7,91 % pour le fonds Corum XL). Aucune explication ou référence sur la nature exacte de ces chiffres n’est fournie avant la fin des vidéos, et ce, dans des caractères d’une taille inférieure à celle utilisée pour le reste du texte : « DVM 2018 : 7,28% – TRI sur 5 ans : 5,57% » (fonds Corum Origin) et « DVM 2018 : 7,91% – Objectif de TRI sur 10 ans : 10% » (fonds Corum XL). Le montant figurant en début de vidéo correspondait donc à la DVM qui est un taux mesurant le rendement financier annuel d’un placement en divisant le montant des dividendes versés pendant l’année par le prix moyen d’acquisition d’une part du fonds concerné. Le TRI, évoqué quant à lui en fin de vidéo, permet d’évaluer la performance passée d’un placement sur une période donnée en tenant compte de l’accroissement ou de la perte de valeur d’une part et de l’ensemble des dividendes versés sur cette période », note ainsi la Commission des sanctions de l’AMF (p.11 §48)

Or, « contrairement à ce que soutient Corum AM, les termes de « DVM » et « TRI » utilisés dans ces vidéos n’y sont pas définis, ce qui ne permet pas aux souscripteurs potentiels des SCPI Corum (…) de comprendre ces données (…) et d’évaluer les avantages et les risques de ces fonds. Le président de Corum AM a d’ailleurs lui-même reconnu à deux reprises au cours de la procédure le fait que la clientèle cible des SCPI Corum méconnaissait les notions de TRI et de DVM ». (p.11 §49).

Résultat : « l’écart entre « DVM » et « TRI » était substantiel en ce qui concerne le fonds Corum Origin puisque la DVM, soit la performance annuelle de ce fonds, était de 7,28 % alors que le TRI, soit la performance pluriannuelle, était de seulement 5,57 % », note la Commission des sanctions (p.11 §50). Il y a de quoi y perdre son latin !

En résumé, si les clients de Corum veulent vraiment savoir quel rendement leur procurent les revenus de leurs SCPI, ils feraient probablement mieux de le calculer eux-mêmes, en répondant à ces simples questions : Combien ça m’a coûté ? Combien ça me rapporte de revenus ? Leur rendement à eux, correspond aux revenus perçus par eux, divisés par le prix payé par eux. Tout le reste est de la littérature, ou du marketing.

Accusations contestées

Rarement on a lu une décision de la Commission des sanctions de l’AMF étaler autant de contestation des accusés dans sa rédaction. On est d’abord impressionné par l’épaisseur et le degré de pointillisme de cette décision s’étalant sur 51 pages. A titre de comparaison, la sanction des tricheries de Natixis sur la gestion de ses fonds à promesse, aux enjeux hautement plus complexes, ne dépassait pas 17 pages (relire ici Placements à promesses ou à formule, fausse opportunité et vol organisé (sanction Natixis), et sa confirmation par le Conseil d’Etat se limitait à 16 pages.

Ici, chaque aspect de la sanction de l’Autorité des marchés financiers est contesté point par point, et quasi-mot pour mot. C’est un véritable tir de barrage, assené sur chaque argument de l’accusation, par les dirigeants de Corum, M. Frédéric Puzin président, et sa RCCI (responsable de la conformité et du contrôle interne) Mme Delphine Godo, associée fondatrice de Corum qui l’avait suivi en quittant Fiducial (ex-Uffi) dès 2011, assistés par leurs avocats, Maîtres Martine Samuelian, Pauline Bibaut et Hugues Vaysset, du cabinet Jeantet. Un bon point pour la défense, ils ne lâchent rien ! Les faits sont systématiquement relativisés et minimisés par les accusés et leurs défenseurs. Les interprétations de la réglementation par le gendarme boursier, et souvent même l’étendue et les modalités des obligations légales leur incombant, fussent elles législatives ou européennes, sont attaquées à maintes reprises par Corum et ses avocats. On devine qu’il vaut mieux ne pas avoir de différend avec eux. Les clients sont prévenus.

Contacté pour cet article, le service externe de relations publiques de Corum nous a néanmoins indiqué que Corum L’Epargne ne ferait pas appel contre la décision de la Commission des sanctions de l’AMF devant le Conseil d’Etat.

Pour en savoir plus: retrouvez ici la décision complète de la Commission des sanctions sur le site de l’AMF.