Beaucoup d’investissements immobiliers locatifs sont proposés dans le cadre d’un statut de loueur en meublé professionnel, ou LMNP. Les gens croient acheter un bien en confiant la gestion à un tiers pour être débarrassé de tout souci, mais il s’agit en fait d’un bail commercial accordé à un exploitant. Le principe est que vous louez votre bien à l’année, avec un contrat pluriannuel, à une société qui se charge de le relouer meublé à des particuliers, que ce soit en résidence étudiante, de tourisme ou de retraite.

Avantage : le propriétaire touche théoriquement des loyers sans rien faire, sans les soucis de la gestion locative (réservations, contrats, états des lieux, entretien, etc.). Malheureusement, c’est théorique. En pratique, l’inconvénient est que l’exploitant respecte rarement ses engagements vis-à-vis des propriétaires qui sont tenus pieds et poings liés par un bail commercial souvent impossible à résilier. Mais pas toujours, comme en témoigne le procès récemment gagné par un investisseur contre un exploitant de ce type, commenté sur Deontofi.com.

En principe, l’exploitant doit entretenir le bien loué, de sorte qu’il soit maintenu en bon état sans grosses dépenses pour le propriétaire. En pratique, l’exploitant oublie souvent d’entretenir le bien comme son contrat l’y oblige, ce qui augmente ses profits. Et quand la dégradation du bien nécessite des dépenses plus importantes, l’exploitant les refacture au propriétaire, au motif qu’il reste redevable des gros travaux.

Une affaire plaidée par Maître Corinne Demazure à la Cour d’appel de Bordeaux est malheureusement tristement illustrative des pratiques banalisées auxquelles sont exposés les investisseurs en résidences-services. L’hôtelier n’entretenait pas la piscine de la villa du propriétaire alors qu’il aurait dû le faire, et il lui réclamait en plus toujours plus d’argent pour des travaux qu’il n’effectuait pas. Comme tous ces désagréments pénalisent aussi fortement la rentabilité de l’investissement, le propriétaire a voulu résilier le bail commercial. Mais c’est très difficile et il a dû faire deux procès, au tribunal de grande instance et à la Cour d’appel, pour obtenir finalement la résiliation de son bail et la condamnation de l’exploitant à des dommages et intérêts pour son préjudice.

Le problème est que ces mésaventures sont très courantes avec les montages d’investissement immobilier en LMNP dont les promesses de rentabilité et de tranquillité sont très relatives, voire le plus souvent illusoires.

Lire aussi notre trilogie :

Episode 1: Les pièges de l’immobilier défiscalisé en location meublée LMNP
Episode 2 : Immobilier LMNP : un exploitant condamné par le tribunal de Bordeaux
Episode 3 : L’immobilier meublé d’Estivel condamné par la Cour d’appel

Retrouvez le dossier complet rédigé par Gilles Pouzin dans le magazine L’Express :