Gilles Pouzin de Deontofi.com était l’invité de Cédric Decoeur, rédacteur en chef de BFM Patrimoine, pour répondre aux questions des épargnants sur BFM Business TV ce mardi 9 novembre 2021.
1ère question :
Margaux a vu une publicité sur Internet pour un placement en Ehpad. Elle voudrait savoir quoi penser de ce type de placement, et notamment quels sont les risques ?
Les Ehpad, ce sont en gros des maisons de retraite, des ehpad. Es maisons de retaite pour personnes âgées dépendantes. Toute la publicité pour ces placements consiste à dire qu’il y a de plus en plus de personnes âgées, que la France vieillit et qu’il y a des besoins croissants de maisons de retraite. Tout cela est vrai, absolument vrai. La démographie est un facteur important pour beaucoup de secteurs économiques, et les maisons de retraite sont un secteur relativement prospère pour leurs exploitants.
Dans ces mécanismes d’investissement immobilier, ce qu’il faut bien voir c’est ce qu’on achète. On achète généralement une chambre, ou un appartement, que ce soit une chambre d’hôtel ou de maison de retraite ou un studio dans une résidence étudiante, on achète l’immobilier, on n’achète pas la société d’exploitation.
On achète l’immobilier, qu’on va louer, généralement par un bail commercial, en location meublée non professionnelle, à un établissement qui exploite ce bien pour une activité de résidence-services en général hôtelière, tourisme, retraite, étudiante ou ce qu’on veut.
Il y a déjà beaucoup de problèmes dans ces contrats. On vous annonce un loyer garanti, mais il n’est garanti que par la promesse de l’exploitant, et il y a de très nombreux procès et problèmes car ces contrats ne sont pas respectés, et souvent renégociés dans des termes défavorables aux investisseurs.
Accessoirement un problème avec ces investissements est qu’on vous les vend au prix de l’immobilier neuf des logements dans les environs, donc souvent selon les marchés autour de 20% plus cher que les prix de l’ancien. Et quand vous voulez le revendre, comme ce sont des biens avec énormément de charges, où les propriétaires sont un peu prisonniers de l’exploitant, car ils ne sont le plus souvent pas propriétaires des parties communes, ou des infrastructures de services associées à la résidence, ils doivent payer des charges pour une exploitation où il y a beaucoup de services. Dans le tourisme on va penser à la piscine, la restauration, dans les maisons de retraite c’est le coiffeur ou d’autres services à la personne, et tout cela coûte très cher.
On a eu le cas d’une lectrice qui avait reçu en héritage un studio dans une maison de retraite Les Hespérides, à Neuilly-sur-Seine et voulait le revendre. Alors on a trouvé des références de prix, car effectivement cela peut se revendre, au moins à Neuilly, et c’est une bonne nouvelle car ce n’est pas toujours le cas selon les marchés. Mais ça se revend la moitié du prix de l’immobilier au mètre carré à Neuilly, soit environ 6 000 euros du mètre carré quand les logements anciens sont plutôt autour de 12 000 euros mètre carré.
Donc le premier message : les maisons de retraite, attention. Non ce n’est pas un bon placement. Ce n’est pas un placement garanti, ce n’est pas un placement qu’on va pouvoir revendre facilement, et ce n’est pas un placement sans risque de perte en capital.
Maintenant, 2ème alerte, attention aux publicités sur Internet pour des placements en maison de retraite qui ne sont pas des placements en maison de retraite, ça c’est très grave.
– C’est-à-dire ? Interroge notre hôte.
Hé bien il s’agit de publicités comme celle-ci, faisant miroiter un rendement de 6% pour un placement en Ehpad. Vous cliquez sur une publicité et vous arrivez sur cette page par des liens qui sont le plus souvent sur des moteurs de recherche, comme Yahoo et Yahoo Finance, que vous voyez parfois dans votre webmail quand vous avez une adresse de courriel Yahoo, où vous recevez des messages vous incitant à investir en Ehpad.
Vous cliquez et tombez sur un site qui va collecter vos coordonnées, sur lequel il y a de la publicité pour les Ehpad, qui vous dit que vous allez gagner de l’argent, et qui vous demande simplement de rentrer vos coordonnées, car c’est la seule chose que vous pouvez faire sur ce site.
Et puis vous allez être contactés par des gens qui vont tenter de vous vendre des placements dans des maisons de retraite, qui vont essayer de vous faire signer des contrats, mais à la fin, ce ne sera pas pour acquérir une chambre dans une maison de retraite.
– Ce ne sera pas le bien que vous évoquiez dans votre exemple à Neuilly-sur-Seine ?
Absolument pas, ce ne sera rien du tout. Ce sera un « placement » financier chez un courtier en trading Chypriote. L’AMF avait émis une alerte sur ces publicités au printemps dernier car elle recevait des centaines d’appels de personnes qui avaient été contactées par des publicités pour faire des investissements dans des Ehpad, et qui après avoir donné leurs coordonnées, étaient recontactées pour faire des investissements qui étaient des faux produits d’épargne.
L’AMF disait « ce ne sont pas desEhpad », ces établissements vous transmettent des brochures commerciales avec éventuellement des usurpations d’identité et de faux logos de gens qui vendent effectivement de l’immobilier, pour attirer les gens vers des produits financiers.
– C’est donc ce type de publicité qu’à reçue Margaux ?
Oui c’est très probablement une publicité pour un faux Ehpad, et l’AMF disait que le préjudice moyen des épargnants ayant contacté l’Autorité des marchés financiers est particulièrement élevé, avoisinant les 60 000 euros par épargnant volé par ce type d’abus.
Donc attention, les vraies maisons de retraite ne sont pas un bon placement, et les fausses maisons de retraite, c’est une arnaque.
Retrouvez ici l’interview en vidéo sur le site de BFM:
