En lançant le plus grand chantier d’Europe au XVIIème siècle, pour l’agrandissement du somptueux château où il installerait son pouvoir et sa cour, Louis XIV a créé à Versailles une ville nouvelle avant l’heure, et changé le destin des Yvelines. La ville royale jouit d’un statut à part, ni tout à fait banlieue, bien qu’à une demi-heure de train de Paris, ni totalement capitale provinciale, malgré ses 70 000 habitants. L’identité de Versailles reste marquée par le Roi Soleil, même si l’ensemble de son style architectural est surtout constitué d’immeubles construits au gré de son étalement après guerre.
Les prix et les environnements varient selon les quartiers. En arrivant de la capitale par l’avenue de Paris faisant face au château, la ville se divise en deux : à droite, Versailles rive droite (RD), reliée à la gare Saint Lazare ; à gauche, Versailles rive gauche (RG), sur la ligne du RER C menant à la Tour Eiffel, avec, plus au Sud, la gare de Versailles Chantiers, où se trouvaient de nombreux chantiers de construction du château, reliée à Montparnasse (en 15-20 minutes selon les heures) et au RER C. La ville compte neuf quartiers répartis entre ces deux points cardinaux, plus abordables au Sud et plus huppés au Nord.
On fait encore des affaires dans ces quartiers, entre Porchefontaine, en arrivant par l’Est, autour de la gare RER éponyme, et Versailles Chantiers. Rue du pont Colbert, équidistante à 800 mètres de ces deux gares, un quatre pièces de 65 m2 s’est vendu 221 000 euros, soit 3400€ le mètre carré, après une long purgatoire. Les vendeurs en demandaient initialement 4400€ du mètre carré, mais ont fini par accepter la réalité du marché, « même un agent immobilier ne peut pas sortir un lapin du château », ironise l’un d’eux. Les petites surfaces sont plus prisées. Rue de la Porte de Buc, à même distance de la gare Chantiers, un studio de 25 m2 refait à neuf en rez-de-chaussée, dans une maison divisée en petite copropriété avec cour pour se garer, s’est vendu 120 000 € sans négociation.
« Ces biens sont recherchés comme investissements locatifs par les versaillais aisés », explique Olivier Lejeune, de l’agence Guy Hoquet GC Immo. La rentabilité locative brute (loyers sur prix) reste en effet meilleure qu’à Paris, les loyers standards se situant autour de 18-20€/m2 charges comprises, avec des pointes autour de 21-24/m2 pour les petites surfaces et des creux autour de 16-17€ vers Chantiers et Porchefontaine.
Rue Montbauron, à 600 mètres du château et des gares de Versailles RD et Versailles RG, un deux pièces de 33 m2 à rénover en rez-de-chaussée s’est vendu pour 150 000€, soit 4500 € du mètre carré avec 10 à 15 000€ de travaux à prévoir. Une bonne affaire pour ce quartier central. Les acheteurs sont prêts à payer plus cher un bien en très bon état, comme ce grand deux pièces de 59 m2, refait à neuf, au 5ème et dernier étage d’un immeuble de bonne qualité bordant l’avenue de Paris, a trouvé acheteur à 365 000 €, soit près de 6200€/m2.
Un peu au nord du Boulevard de la Reine, avec ses petits immeubles cossus et jolies maisons, « le quartier de Clagny reste relativement central et très recherché », poursuit Olivier Lejeune. A 500 mètres du marché, rue Albert Joly, un 4 pièces de 102 m2 s’est vendu 665 000€ au 2ème étage d’une résidence de bon standing de la fin des années 1960 avec ascenseur, soit plus de 6500€/m2. « Une moyenne très classique de ce qu’on vend aussi dans les quartiers Saint-Louis et Notre Dame » commente Olivier Lejeune.
Rares et encore plus recherchés, notamment par des Parisiens aisés ou financiers fraîchement rapatriés de Londres à La Défense, les beaux appartements dans des immeubles de caractère sont plus chers. Dans le quartier Saint-Louis, jouxtant le château, un superbe appartement de 142 m2 et 3,20 mètres de hauteur sous plafond, double vitrage parquets-moulures-cheminées, au 1er étage d’un bel immeuble du XVIIIème siècle, avec trois petites chambres, trois pièces de réception et vue sur la cathédrale, s’est vendu 1,045 million, soit 7360€/m2. « C’est un peu cher pour Versailles, mais on en a pour son argent », estime l’agent immobilier.
Les Yvelines du Nord au Sud
Mantes-La-Jolie
De Conflans Sainte-Honorine à Verneuil-sur-Seine
Saint-Germain-en-Laye, Chambourcy, Poissy
De Chatou au Chesnay (La Celle Saint Cloud, Bougival)
Versailles
Saint-Quentin-en-Yvelines
Rambouillet et Vallée de Chevreuse
