Avec l’immobilier, vous pouvez perdre même quand les prix montent ! Cette vérité chiffonne les agents immobiliers, et autres marchands d’investissements locatifs ou de placements pierre, car elle contredit leur slogan fétiche : « avec l’immobilier on ne perd jamais ! » Je l’ai si souvent entendu… en même temps que j’observais d’innombrables anecdotes de pertes immobilières, depuis 34 ans que je suis journaliste financier.
Bien sûr, on peut perdre avec la pierre ! La liste des malheurs immobiliers que m’ont racontés des lecteurs ne cesse de s’allonger.
Flash mise à jour du 25/7/2023 : d’autres SCPI d’Amundi prenaient le bouillon pendant qu’on publiait cette paume de derrière les fagots. Selon l’Agefi : « La société de gestion Amundi Immobilier a annoncé lundi 24 juillet baisser les prix des parts de trois de ses cinq sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) de rendement : Rivoli Avenir Patrimoine, Edissimo et Génépierre ». Leurs chutes sont de respectivement -12,4%, -13,9%, et -17%. Ces 3 SCPI pèsent 10% de l’encours total des SCPI. Lisez l’article de notre confrère ici: https://www.agefi.fr/patrimoine/immobilier/pierre-papier-le-coup-de-semonce-damundi
Le dernier témoignage reçu par Deontofi.com, à la fin du printemps, concerne la mésaventure vécue par les épargnants clients du réseau Crédit Agricole LCL ayant souscrit des parts de la SCPI PREMELY HABITAT 2, gérée par Amundi, leader européen de la gestion et filiale du groupe bancaire Crédit Agricole SA.
Bonne idée sur le papier, les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), s’avèrent bourrées de chausse-trappes qui en font malheureusement trop souvent de piètres investissements, surtout dans le secteur des logements où les SCPI s’avèrent souvent perdantes (en contrepartie, il est vrai, d’une carotte fiscale faisant tourner la tête à bien des contribuables).
En l’occurrence, les souscripteurs de la SCPI Promely Habitat 2, gérée par Amundi Immobilier pour le réseau Crédit Agricole LCL, ont fait la triste expérience d’un placement perdant sur un marché gagnant !
Comme on le voit sur l’infographie fournie par le gérant Amundi Immobilier, l’essentiel des immeubles acquis par sa SCPI Premely Habitat 2 se situent en région parisienne. Sur 12 ans, entre 2010 et 2022, la valeur de cette SCPI est en perte de 4%. Et ce, dans un marché réputé haussier ! En effet, l’évolution des prix de l’immobilier résidentiel a été globalement porteuse entre 2010 et 2022. Quelle a été la hausse des prix des logements sur cette période ? Cela dépend bien sûr de l’emplacement.
Pour avoir une base de comparaison raisonnable, nous avons observé l’évolution des prix des logements mesurés avec la qualité statistique la plus incontestable, dans le cadre des indices Notaires-Insee.
De fin 2010 à fin 2022, le prix moyen au mètre carré des appartements anciens en île-de-France affiche ainsi une hausse moyenne de 34% ! Certes, on sait que l’immobilier neuf est généralement une moins bonne affaire, car vendu plus cher à la construction, il se revend toujours au prix de l’ancien. Un peu comme les voitures neuves deviennent des voitures d’occasion dès leur sortie du garage.
Deontofi.com reproduit ci-dessous le communiqué du Conseil de Surveillance de la SCPI Promely Habitat 2, reçu le 25 mai 2023 :
En 2010 AMUNDI a constitué la SCPI PREMELY HABITAT 2 qui a été souscrite par 3 399 associés.
Avec les fonds collectés, AMUNDI a investi dans 25 immeubles représentant 637 logements. AMUNDI a ensuite confié la gestion de ces immeubles à des sous-traitants (gestion locative, comptabilité, recouvrement…) et a perçu chaque année une commission de gestion.
Depuis 2010, les résultats de cette SCPI sont désastreux et certainement très loin de satisfaire les porteurs de parts.
Les résultats de l’année 2022 présentés par AMUNDI dans son rapport de manière insipide sont une nouvelle fois très mauvais :
- Le TOF (taux d’occupation des logements) s’est dégradé sur l’année. Il est de 92.2% (ce qui signifie que 50 logements ont été en moyenne inoccupés toute l’année !).
- Même si les loyers ont légèrement augmenté sur l’année, les charges non récupérables, les frais d’entretien et de réparation, les travaux de remise en état et les impôts et taxes n’ont jamais été aussi importants.
- Les créances impayées continuent de progresser.
- Les valeurs d’expertise des immeubles ont baissé de -1.1% (seuls 7 immeubles sur 25 échappent à cette dégradation).
- La valeur de réalisation des parts (qui correspond à la valeur donnée par les expertises) a baissé de -1.3%.
- Le résultat par part à 38.29€ baisse de -9.4% et n’a jamais été aussi bas (Il représente une performance de 1.9% avant impôts sur les revenus fonciers, par rapport à l’investissement initial !).
- Le dividende a été maintenu à 42 euros uniquement grâce à un prélèvement sur le report à nouveau qui est dorénavant à un niveau insignifiant.
Face à ces performances lamentables les commissions prélevées par AMUNDI ont de leur côté augmenté de +2.4%.
AMUNDI va maintenant proposer dans quelques semaines et à l’occasion de la prochaine AG de mettre cette SCPI en liquidation.
La société de gestion dans son rapport ne donne aucune perspective de résultat de cette opération et ne donne pas les éléments permettant aux porteurs de parts de se forger une opinion et de mesurer l’impact de leur décision.
Or, en 2010, au moment de la constitution de la société, les porteurs de parts ont souscrit au total 94 630 parts à 2000€, soit la somme de 189 600 000 euros.
A fin 2022, les experts ont évalué les 25 immeubles investis par PREMELY HABITAT 2 à 181 300 000 euros.
De cette estimation il conviendra de déduire les frais de commercialisation de vente, les différents impôts et taxes et la commission de liquidation que la société de gestion a fixé entre 1.5% et 2% du prix de vente. Ces coûts représenteront plusieurs millions d’euros.
Au total, à l’issue de toutes les opérations de vente et après une quinzaine d’années, il est donc est fort à craindre que les porteurs de parts ne retrouveront pas le montant de leur investissement initial.
Ce fiasco annoncé résulte de très mauvais choix dans les investissements réalisés par AMUNDI (plusieurs immeubles sont estimés aujourd’hui à une valeur inférieure à leur prix d’achat) et d’une accumulation de commissions.
Dans cette opération AMUNDI souhaite prélever une commission de liquidation substantielle qu’elle a catégoriquement refusé de moduler en fonction du résultat de la liquidation et des sommes qui reviendront aux porteurs de parts.
C’est dans ce contexte que le conseil de surveillance appelle les porteurs de parts de PREMELY HABITAT 2 à :
- ne pas donner le quitus à la société de gestion pour ses résultats 2022
- refuser la commission de liquidation qu’elle souhaite leur imposer.
Il est grand temps de mettre un arrêt à la spoliation de ses clients organisée par Amundi.
Mesquineries édifiantes d’un gérant de SCPI perdante
Vous l’aurez compris en lisant le communiqué du Conseil de surveillance, représentant les intérêts des épargnants, non seulement Amundi Immobilier ne leur a pas fait gagner un centime de plus-value en 12 ans sur des investissements en logements en région parisienne, mais en plus le gérant veut alourdir leurs pertes en se prenant une belle commission de liquidation !
Oui, avec l’immobilier on peut perdre, même quand le marché immobilier monte !
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