Pour les logements neufs, la loi prévoit trois types de garanties pour l’acheteur. Des protections existent aussi pour l’achat d’un logement ancien. (photo © GPouzin)
Qualité du bâti, un long débat
« On ne construit plus comme avant ! ». Tout dépend à quelle époque on fait référence, et pour quels types de construction, mais le débat sur la qualité du bâti, entre les logements anciens et neufs n’est pas près de se clore. On a peut-être fait des progrès dans la construction, sur les matériaux et l’insonorisation par exemple, au cours des cinquante dernières années. Mais on admire encore souvent les qualités et la robustesse inégalées de constructions bien plus anciennes, comme celles des immeubles « haussmanniens » en pierre de taille avec des parquets en chêne qui traversent les époques avec une remarquable indifférence aux outrages du temps.
Match nul. Il semble impossible de prédire clairement si les logements neufs seront globalement plus résistants au temps que leurs prédécesseurs. Il faut rappeler que cela dépend aussi beaucoup des matériaux utilisés et des conditions climatiques auxquelles sont soumises les constructions. Un immeuble à la montagne dans une station de ski au-dessus de 1500 mètres d’altitude, exposé à la neige, au gel, au soleil et aux orages, souffre beaucoup plus rapidement de dégradations nécessitant un entretien ou des rénovations coûteuses, par rapport à un appartement en milieu urbain dans un climat plus tempéré.
Garanties des constructeurs… en cas de malfaçons, à condition de batailler, si l’on obtient gain de cause…
L’achat d’un logement représentant un tel enjeu pour la plupart des gens, des garanties ont été prévues en cas de mauvaises surprises, que ce soit pour un logement neuf ou ancien. Mais elles ne sont pas de même nature et, surtout, comme toutes les garanties, il ne suffit pas qu’elles existent pour les faire appliquer et en bénéficier. Comme dans bien des litiges, il faut souvent batailler, et parfois engager d’interminables procès, pour obtenir les travaux ou dédommagements en cas de mauvaise surprise après l’achat d’un logement neuf ou ancien.
Pour les logements neufs, la loi prévoit trois types de garanties pour l’acheteur : la garantie de parfait achèvement (1 an), la garantie biennale (2 ans), et la garantie décennale (10 ans).
La garantie de parfait achèvement impose à l’entrepreneur de réparer tous les désordres (vices cachés et défaut de conformité) signalés au cours de l’année qui suit la réception des travaux, quelles que soient leur importance et leur nature. La garantie biennale impose à l’entrepreneur de réparer ou remplacer, pendant une durée minimale de deux ans après la réception, tout élément d’équipement qui ne fonctionne pas correctement. Enfin, la garantie décennale impose au constructeur de réparer les dommages survenus jusqu’à dix ans après la réception du logement et qui compromettent sa solidité (par exemple, risque d’effondrement), soit le rendent impropre à sa destination (par exemple, défaut d’étanchéité, fissurations importantes). Cette garantie décennale couvre aussi les équipements indissociables de la construction (canalisation, éclairage…). Retrouvez la description de ces trois garanties ici sur le site du Service Public.
Pour un logement ancien, l’acheteur est théoriquement protégé des mauvaises surprises par la multiplication des diagnostics obligatoires (amiante, plomb, termites, gaz, électricité, chauffage…) et des états de risques (naturels, technologiques, mérule…), qui doivent l’informer de l’état et de la situation réelle du logement (lire ici la liste des diagnostics sur le site de l’Anil.org). En cas de vice caché, ou d’informations erronées dans constats des diagnostics techniques, la responsabilité du vendeur ou du diagnostiqueur peuvent être mise en cause.
Finalement, aucune garantie ne met vraiment l’acheteur à l’abri des mauvaises surprises et des litiges. L’objet des garanties et des contraintes techniques est plutôt de prévenir et d’encadrer les éventuels litiges. La vigilance des acheteurs reste la meilleure garantie, avec une différence cruciale entre l’ancien et le neuf. Les logements anciens peuvent être visités et auscultés sous toutes les coutures, tandis que les logements neufs s’achètent généralement avant leur construction, sur plan dans le cadre de ventes en état futur d’achèvement (Vefa). Une différence déterminante pour ceux qui aiment savoir ce qu’ils achètent.
