Même en signant les yeux ouverts, vous n’êtes jamais à l’abri des tromperies de marchands d’immobilier locatif défiscalisé, faisant miroiter les qualités et perspectives totalement illusoires des logements qu’il vous vendent.

Les ministres passent, mais la défiscalisation demeure, avec son cortège de poudre aux yeux qui transforme bien souvent en déceptions les rêves des épargnants croyant bâtir un patrimoine soi-disant « payé par les impôts ». Après les lois Périsol, Robien, Borloo, Scellier, Bouvar-Censi ou Duflot, voici l’ère de la défiscalisation Pinel, dispositif en vigueur depuis le 1er septembre 2014 ainsi nommé en référence à la nouvelle ministre du logement Sylvia Pinel.

Chaque année, des dizaines de milliers d’épargnants investissent ainsi dans l’immobilier locatif clé en main par l’intermédiaire d’officines de défiscalisation. Les démarcheurs, présentés au téléphone comme faisant une “campagne d’information sur les nouvelles mesures fiscales” se déplacent pour vous proposer un placement locatif “qui ne vous coûtera rien”, puisque “votre achat est remboursé par le fisc et les locataires” et sans souci car “les loyers sont garantis”. Idéal sur le papier, mais c’est un piège ! Rien n’est sérieusement garanti.

Après chaque campagne commerciale, on découvre que l’investissement immobilier locatif n’est pas aussi « solide » et « sûr » que voudraient le faire croire les marchands de défiscalisation. La pierre ne protège pas des aigrefins. Au contraire, les entorses à la déontologie financière et embrouilles en tout genre sont monnaie courante dans les milieux de l’immobilier. Dans un article très suivi sur Les notaires, Deontofi.com a déjà effleuré ce sujet en évoquant les malversations de quelques officiers ministériels véreux mis sous les verrous dans la scandaleuse affaire Apollonia, ayant fait des centaines de victimes réunies au sein de l’Association nationale des victimes de l’immobilier (ANVI-ASDEVILM).

Cette fois-ci, la filouterie immobilière est adossée à un investissement immobilier locatif dit « Loi Robien », autant dire un dispositif très classique ayant servi à promouvoir la construction et la vente aux épargnants de centaines de milliers de logements neufs. Deux dirigeants du cabinet Herios Finance, une officine vendant ces « logements Robien », pourtant censés « respecter intégralement le code de bonne conduite » de l’association de Conseillers en gestion de patrimoine (CGP) et conseillers en investissements financiers (CIF) ANACOFI-CIF, comme ils l’annonçaient sur leur site web, viennent d’être condamnés à des peines de prison avec sursis et de lourdes amendes pour tromperie, par le Tribunal de grande instance de Lyon.

Avec son aimable autorisation, Deontofi.com reproduit ci-dessous l’article de notre consœur Martine Denoune, journaliste économique spécialiste des placements, ayant suivi cette affaire qu’elle souhaitait partager avec vous, sur les fausses promesses d’un investissement immobilier locatif, soi-disant garanti, dont les distributeurs, spécialistes en défiscalisation, viennent d’être condamnés.

« En avant première, je viens de prendre connaissance d’une décision de justice qui bouleverse le Landernau de l’épargne. A l’issue de son audience du 16 octobre 2014, la chambre Correctionnelle de Lyon vient de condamner un cabinet de conseil Herios Finance basé près de Lyon.

Motifs de la condamnation : tromperie sur la nature, la qualité substantielle ou l’origine d’une prestation de service. Et pratique commerciale trompeuse.

Décision du Tribunal : Un an d’emprisonnement avec sursis et 15 000 euros d’amende pour l’un des dirigeants. Et 6 mois d’emprisonnement avec sursis et 10 000 euros d’amende pour l’autre. A quoi s’ajoutent des dommages et intérêts allant de 14 000 à 50 000 euros pour chacune des sept victimes de ce cabinet indélicat.

Les faits

« Des particuliers ont tous été démarchés agressivement par la société HERIOS FINANCE pour investir dans des appartements bénéficiant du dispositif dit « Loi de Robien » ou « meublé loué non professionnel ».

 Ces investissements étaient présentés comme étant sécurisés, devant s’autofinancer et devaient permettre aux investisseurs de se constituer, à terme, un patrimoine immobilier. Ils se sont, en réalité, révélés désastreux : 

° les biens ont été volontairement surévalués afin que ce cabinet puisse obtenir des commissions plus importantes par les banques,

• pour faire croire à la rentabilité de ces biens, les loyers annoncés ont également été surévalués (loyers annoncés correspondant au double du loyer plafonné dans les biens disposant du dispositif dit « Loi de Robien »),
• les prêts étaient adossés sur des contrats d’assurance-vie non-sécurisés générant des pertes irréversibles pour les investisseurs » m’explique Me Jacques Gobert, avocat défenseur des plaignants.

A titre d’exemple, une des victimes a acquis un logement locatif en province en déboursant 161.289 € en 2006. Deux ans, plus tard, l’évaluation de ce bien varie entre 55.000 € et 80.000 € ! Une décote d’environ 50% due au prix de vente excessif du bien.

L’étude personnalisée réalisée par ce cabinet de défiscalisation annonçait un loyer « garanti » de 594 € par mois, soit 7.128 € annuels. Sur 7 ans (de 2007 à 2013), cet investisseur aurait dû percevoir 49.896 euros de loyers. En réalité, il n’a encaissé que 19.214 € de loyers, soit une baisse de + de 60% !

ET MAINTENANT Les victimes ne souhaitent pas s’arrêter là au niveau de la procédure. Elles comptent attaquer les banques qui leur ont financé un bien toxique. Affaire à suivre. »