Pas de souci de gestion avec l’immobilier locatif meublé en LMNP ? Ce n’est pas ce qu’on apprend à travers ce procès édifiant commenté par Deontofi.com.
Episode 1: Les pièges de l’immobilier défiscalisé en location meublée LMNP
Episode 2 : Immobilier LMNP : un exploitant condamné par le tribunal de Bordeaux
Episode 3 : L’immobilier meublé d’Estivel condamné par la Cour d’appel
Heureusement, notre pauvre investisseur s’est entouré de bons avocats qui sauront trouver les failles de cette entourloupe, avec Maître Olivier Bouru, du cabinet Lexia, à Bordeaux, épaulé de Maîtres Martine Baragan et Corinne Demazure, venues de Paris pour plaider sa juste cause.
Premièrement, Estivel n’a ostensiblement pas honoré les termes de son bail commercial, contrairement à ce qu’il soutient au Tribunal, en affirmant que ‘la piscine a été entretenue, ainsi que le jardin’, ce qui relève d’un mensonge éhonté, quand on connaît la vérité constatée par l’huissier de justice.
Le 19 août 2013, en pleine période estivale, cet officier ministériel à la rigueur légendaire s’était présenté à la villa de l’épargnant lésé, pour y constater, en présence du couple l’ayant louée à Estivel, « l’état de la piscine, qui présente notamment une eau verdâtre foncée remplie d’algues et de bactéries, la présence de traces jaunâtres sur le liner en périphérie du bassin, ainsi que de la végétation qui sort des gouttières ou des chenaux, outre la présence de touffes de mousse qui parsèment l’herbe ainsi que l’absence d’herbe à certains endroits ».
Lacanau, morne plaine… « De même, l’huissier a constaté que la peinture extérieure de la porte d’entrée principale de la maison se délite complètement et que le gond supérieur droit est dé-scellé, outre d’autres désordres constatés à l’intérieur de la maison », écrivent les juges du Tribunal de grande instance de Bordeaux, saisis de ce litige.
Cela ne suffirait peut-être pas pour expulser l’exploitant indélicat. Mais ce pied nickelé de la location meublée est par ailleurs pris à son propre piège. Peu respectueux des règles du jeu, il s’était exonéré des démarches administratives obligatoire pour exercer son activité.
Estivel n’a pas déclaré son activité d’exploitation du fonds de commerce de location meublée pour la résidence hôtelière Eden Parc à Lacanau, qui ne figure pas sur son extrait Kbis, alors qu’il s’agit d’une condition légale obligatoire pour bénéficier du droit régissant les baux commerciaux.
Estivel s’en défend, produisant un extrait Kbis d’exploitation du Domaine Atlantic Green, à Lacanau. Mais les juges ne sont pas dupes : cette résidence a une entrée différente, à 450 mètres de celle d’Eden Parc, qui n’est même pas immatriculée comme établissement complémentaire, « ce qui, par voie de conséquences, prive la société Estivel de son droit à une indemnité d’éviction ».
Grâce à cette négligence qui se retourne contre l’exploitant, l’investisseur lésé pourra récupérer son bien sans devoir le racheter une seconde fois. Ouf, on respire !
Reste à régler l’aspect financier du litige. Le propriétaire lésé réclame le remboursement de 5450 euros de travaux qu’il a indûment payés, en plus de 9 200 euros de travaux de remise en état des dégâts constatés par l’huissier, ainsi qu’une indemnité d’occupation pour compenser l’absence de loyers depuis juillet 2013.
Par jugement du 20 novembre 2014, le TGI de Bordeaux fait droit à l’essentiel de ces demandes, ordonnant l’expulsion d’Estivel de la villa otage du LMNP « si nécessaire avec la force publique », condamne Estivel à payer une indemnité d’occupation de 900 euros TTC par mois jusqu’à son départ effectif des lieux, en plus d’une indexation de loyer de 118 euros non honorée par l’exploitant, et enfin 10 000 euros d’indemnisation pour la remise en état de la villa.
Episode 1: Les pièges de l’immobilier défiscalisé en location meublée LMNP
Episode 2 : Immobilier LMNP : un exploitant condamné par le tribunal de Bordeaux
Episode 3 : L’immobilier meublé d’Estivel condamné par la Cour d’appel
