Si l’immobilier rassure, investir dans des logements neufs défiscalisés peut s’avérer un cauchemar, comme dans le scandale Apollonia. Deontofi.com revient sur la plus grosse arnaque immobilière de France. (photo © GPouzin)

L’affaire Apollonia est le plus gros scandale d’escroquerie à l’investissement immobilier en France depuis des décennies. Des milliers de pages de procédures judiciaires ont été écrites sur ce sujet, mais il est parfois difficile d’appréhender les grandes lignes de cette affaire aux ramifications tentaculaires. Deontofi.com publie ici une simple synthèse du scandale immobilier Apollonia.

Il est difficile de trouver un résumé compréhensible du scandale immobilier Apollonia sans se perdre dans ses multiples détails, tant les volets du scandale sont nombreux, entre l’escroquerie immobilière de base (vente de logements surpayés sur des promesses de gains bidon), la complicité de notaires véreux qui lui a donné son vernis d’honorabilité (actes falsifiés, etc.) et celle des banques qui ont relayé et démultiplié les ravages de ce cauchemar immobilier. Des députés se sont livrés à ce travail de synthèse, que nous avons retrouvé dans les archives de l’Assemblée nationale.

En très résumé, de 1997 à 2009, la société aixoise Apollonia a vendu plus de 4 500 logements, résidences de tourisme ou d’étudiants, avec le dispositif de défiscalisation « loueur en meublé professionnel » (LMP), à des prix surévalués (de 2 à 4 fois la valeur du marché). Plus de 1 000 clients ont été floués pour un préjudice de plus d’un milliard d’euros. Des banques et notaires sont impliqués dans cette escroquerie toujours en procès.

Deontofi.com reproduit ci-dessous l’excellente synthèse de ce scandale rédigée par des députés à l’occasion de leur demande de création d’une commission d’enquête à l’Assemblée nationale

C’est depuis 2009 et de façon très progressive que la presse s’est fait écho des démêlés judiciaires liés à une vaste escroquerie orchestrée par la société Apollonia, conseil en investissement, avec le concours de plusieurs banques et notaires sur l’ensemble du territoire national.

Plus de 1 000 clients floués, ayant réalisé des investissements dans les résidences de tourisme et étudiantes qui relevaient à l’époque d’un dispositif fiscal très favorable, ont ainsi perdu les économies de toute une vie.

Les victimes, regroupées depuis au sein de l’association ANVI-ASDEVILM, n’ont cessé de tirer la sonnette d’alarme auprès des parlementaires de tout bord sur la situation désespérée dans laquelle nombre d’entre eux se sont retrouvés.

L’affaire Apollonia constitue la plus grande escroquerie immobilière et financière que la France ait jamais connue. Le montant total du préjudice initial pour ses victimes s’élève à plus d’un milliard d’euros, soit à titre de comparaison plus de 300 fois le montant évoqué dans l’affaire désignée comme « Le Madoff de Touraine » fin 2011.

Cette affaire, d’une ampleur inédite, a provoqué le surendettement massif de particuliers, jusqu’à 8 millions d’euros pour certains d’entre eux. Elle implique toute une chaîne d’intervenants : non seulement la société Apollonia, mais aussi des promoteurs, des études de notaires, un cabinet d’experts-comptables, des courtiers en prêts immobiliers et enfin des banques.

Après quatre années de procédure, le nombre de mises en examen s’élève en juillet 2012 à 36, dont 13 ex-dirigeants, cadres, directeurs de banque ou courtiers en prêts immobiliers et 5 banques, en tant que personnes morales : CIFRAA, BPI, CFID, Crédit Mutuel Méditerranéen, Crédit Mutuel de l’Étang de Berre.

Ce qui était « l’affaire Apollonia » devient, au fil des années et des révélations apportées par les cadres bancaires entendus par la justice, « le scandale bancaire de l’affaire Apollonia ».

Les biens immobiliers. De 1997 à 2009, la société aixoise Apollonia a commercialisé plus de 4 500 logements, résidences de tourisme ou d’étudiants, exploitables dans le cadre du statut de loueur en meublé professionnel.

L’escroquerie immobilière. Les commerciaux d’Apollonia mettaient en œuvre des techniques de vente très structurées et se chargeaient de toutes les démarches nécessaires à la réalisation de l’acquisition. L’ensemble des intervenants : promoteurs, notaires, banques, avaient été choisis par leurs soins. Des notaires et des banques parmi les plus grandes enseignes nationales, sélectionnés par Apollonia, avaient vocation à apporter sécurité et confiance aux clients.

L’absence de contrôle des banques sur les demandes de prêts. Les commerciaux d’Apollonia recevaient les offres de prêts directement des banques prêteuses. Ils étaient chargés de les faire signer par les acquéreurs et de les renvoyer aux banques qui acceptaient ainsi de n’avoir aucun contact avec les clients auxquels elles ouvraient pourtant un prêt.

De plus, Apollonia n’hésitait pas à présenter une même demande de prêt à plusieurs banques, ce qui aboutissait à des « cas d’acceptation multiples ».

Dans certains cas, les documents étaient falsifiés de manière grossière par les commerciaux d’Apollonia pour cacher les autres prêts et occulter la situation de surendettement. Par ailleurs, des comptes bancaires étaient ouverts à l’insu des clients pour dissimuler certains prêts. Enfin, les prêts étaient accordés sans que soient mises en œuvre les procédures de contrôle les plus élémentaires.

La loi du 10 janvier 1978 dite loi Scrivener, visant la protection des emprunteurs a été violée des centaines de fois, pendant des années.

Le lundi 16 juillet 2012, une première banque est mise en examen en tant que personne morale dans le cadre de l’affaire Apollonia. Dans le courant de la semaine suivante, 5 banques au total sont visées par cette procédure, sous des chefs d’inculpation d’escroquerie en bande organisée ainsi que de complicité et de recel d’escroquerie en bande organisée, ce qui constitue une première judiciaire.

Le CIF, par sa quasi-faillite, va mettre en grande difficulté, sinon au chômage près de 2 500 personnes. De plus, du fait d’une déviance de son activité principale qui était – rappelons-le – de « faciliter l’accession à la propriété des ménages à revenus modestes », cette banque, comme de nombreuses autres enseignes françaises (BNP – Crédit Agricole – Crédit Mutuel – HSBCGEMB – Caisse d’Épargne), ont fait plusieurs centaines de victimes.

Ces personnes ont été littéralement spoliées par des crédits « prédateurs », octroyés par le biais du démarchage défiscalisant de la même façon que dans l’affaire Apollonia.

Il semble que la cause de ces dérives soit à rechercher dans l’insuffisance des systèmes de contrôle des banques et l’insuffisance des sanctions appliquées lorsque des manquements graves aux usages prudentiels édictés sont constatés.

À titre d’exemple, pour le CIF, l’Autorité de Contrôle Prudentiel a mis cette banque en demeure pendant des années, en lui reprochant l’extrême fragilité et les dangers de son modèle économique (aucun adossement à une banque de dépôt, totale dépendance vis-à-vis des marchés financiers pour son refinancement). Pour toute réponse, le CIF, établissement financier censé consacrer son activité au « logement social », a choisi de se développer à outrance en finançant de l’immobilier de loisir et d’affaires, au travers de produits largement surévalués (de 2 à 4 fois la valeur du marché), donc potentiellement « toxiques » et ce depuis 10 ans.

Ceci s’est réalisé via des intermédiaires dont l’unique préoccupation était leur propre commission, en dehors de toute considération éthique ou déontologique, voire réglementaire.

L’explosion, programmée car inéluctable, de cette « bulle » immobilière et l’effondrement des remboursements des crédits consentis de manière sauvage et totalement irresponsable qui ont amené des centaines de personnes à une situation de surendettement, ont obligé cette banque et les autres impliquées dans ce « système », à passer le plus discrètement possible, dans leurs bilans, des provisions considérables (plusieurs centaines de millions d’euros pour le CIF), spoliant ainsi leurs actionnaires, générant des tensions sur les marchés financiers, amenant les agences de notation à dégrader ces établissements.

Le CIF et de nombreuses autres banques (Crédit Mutuel, GEMB, Crédit Foncier) se sont défaits de ces créances plus que douteuses qu’elles ont ainsi créées dans la seule préoccupation du « faire du chiffre », en les cédant sur les marchés financiers. Ainsi, la titrisation de ces créances toxiques a eu pour effet de polluer la place financière française, reproduisant l’effet subprimes que l’on a connu aux États-Unis, avec l’effet domino qui s’en est suivi.

Des procédures judiciaires sont en cours, mais il est de la responsabilité de la représentation nationale d’intervenir dans cette affaire et d’examiner les dysfonctionnements survenus mais aussi les insuffisances des procédures existantes visant à assurer la sécurité des emprunts en vue des investissements immobiliers.

Les violations de la loi, constatées dans l’affaire Apollonia portent notamment sur :

– les formalités et les procédures prescrites par la loi Scrivener ;

– les actes notariés, rédigés de manière « industrielle ».

Le Parlement doit impérativement enquêter sur ces dérives car il y va de la crédibilité du système financier, celle des professionnels de la finance et du notariat ainsi que de la sécurité des opérations juridiques, toutes deux capitales pour tous les acteurs de notre économie.

Il lui appartient également de réfléchir sur les suites que cette affaire nécessitera de définir en termes de renforcement des dispositifs de sécurité existants, réclamé de longue date par les associations de consommateurs, tels que la création du fichier positif d’endettement, le renforcement du dispositif Scrivener, la nécessité accrue d’une information claire, compréhensible et documentée des emprunteurs ainsi que le renforcement des pouvoirs de sanction et des moyens alloués aux organismes de contrôle.

Toutes ces questions et celles, majeures, des conséquences de cette affaire sur la confiance des citoyens dans leurs institutions bancaires et notariales justifient la création d’une commission d’enquête parlementaire sur les mécanismes et les insuffisances de la législation et de la réglementation actuelles qui ont permis la survenance de l’escroquerie à grande échelle orchestrée par les acteurs de l’ « affaire Apollonia ».

Ce texte, qui constitue une excellente synthèse du scandale Apollonia, est l’exposé des motifs d’une proposition de résolution présentée par une vingtaine de députés pour réclamer la création une commission d’enquête sur les insuffisances des dispositifs de protection des investisseurs révélées par l’affaire Apollonia, et les suites qu’il convient d’y donner.

Cette résolution, enregistré à la Présidence de l’Assemblée nationale le 6 décembre 2012, a malheureusement été envoyée à la commission des finances, de l’économie générale et du contrôle budgétaire, à défaut de constitution d’une commission spéciale dans les délais prévus par les articles 30 et 31 du Règlement (de l’Assemblée).

Elle était présentée par Mesdames et Messieurs les députés, Philippe COCHET, Nicolas DUPONT-AIGNAN, Yves NICOLIN, Jean-Pierre GIRAN, Éric WOERTH, Olivier AUDIBERT-TROIN, Charles de LA VERPILLIÈRE, Jean-Claude GUIBAL, Marianne DUBOIS, Bernard DEFLESSELLES, Bernard PERRUT, Jacques BOMPARD, Yves ALBARELLO, Jean-Luc MOUDENC, Jean LEONETTI, Josette PONS, Christophe GUILLOTEAU, Éric STRAUMANN, Jacques Alain BÉNISTI et Julien AUBERT.

Pour en savoir plus :
L’Association nationale des victimes de l’immobilier – Association de Défense des Victimes des Loueurs Meublés (ANVI-ASDEVILM) publie des informations très détaillées sur l’évolution des multiples procédures judiciaires en cours depuis plus de dix ans dans le scandale Apollonia, sur son site Internet Asdevilm.org.

Comme son nom l’indique, l’objet de cette association est de regrouper les clients et plus généralement les victimes ayant fait l’acquisition de biens dans le cadre des LMP et LMNP, afin de les aider par tous moyens à obtenir réparation des préjudices causés à l’occasion de ces acquisitions, pour tous les opérateurs concernés banques, assurances, notaires, avocats, conseils financiers, intermédiaires, etc ; plus généralement l’Association défendra les victimes des assurances et des banques.

Retrouvez ici la proposition de création d’une commission d’enquête sur le scandale Apollonia, sur le site de l’Assemblée nationale

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6 commentaires

  1. RAMONT, le

    Bonjour,
    Faites attention que l’affaire APOLLONIA ne se transforme en celle D’AVOCATS qui ont trainés les investisseurs dans des impasses évidentes ! Et c’est facile à démontrer …

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  2. Guillaume, le

    Bel article sur Appolonia, coïncidence amusante avec mon affaire à moi.

    Je suis certain qu’en faisant des recherche sur les grands réseaux d’agents immobiliers on découvrirait un paquet de scandales comme le mien.

    J’ai acheté un logement occupé comme investissement locatif par une agence, le vendeur de l’agence m’a vendu un appartement avec un locataire 100% fiable qui n’est ni plus ni moins un reprit de justice insolvable à qui il devait certainement devoir quelque chose (http://www.liberation.fr/societe/1998/05/09/dans-la-chaleur-d-un-groupe-d-extreme-droite_238273).
    J’ai ensuite eu des impayés et mon logement saccagé. J’ai appris par la suite que ce type d’arnaque aux « faux locataires fiables » était monnaie courante dans l’investissement locatif.

    Imaginez que malgré l’évidence de la situation je ne peux même pas aller en justice car je perdrai et le commercial en question est soutenu par son patron jusqu’au secrétaire général du groupe.

    Bref j’ai lu avec attention cette histoire et c’est un réelle honte.

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    • Gilles Pouzin, le

      Il est vrai que l’arnaque aux locataires postiche, connu depuis longtemps dans le milieu de l’immobilier, est un sujet tabou. C’est comme les gonflettes de chiffre d’affaires dans les ventes de fonds de commerce, et tant d’autres petites et grosses embrouilles basées sur la tromperie, le dol et les mensonges.

      Deontofi.com tente de protéger ses lecteurs contre ces pièges en les aidant à comprendre les risques de se faire avoir par des promesses fragiles.

      Malheureusement nous ne pouvons empêcher les escrocs de prospérer, même quand leurs pratiques sont mises à jour ils ne sont pas toujours poursuivis, même poursuivis ils sont rarement condamnés, et leurs victimes encore plus rarement indemnisées.

      La lecture de Deontofi.com doit servir à stimuler les anticorps des lecteurs pour qu’ils soient plus méfiants vis-à-vis des illusions financières qu’on leur fait miroiter.

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  3. caullet, le

    Il y a une dizaine d’années, agent immobilier, j’avais été  » recruté  » par une officine commercialisant ce type d’opérations.
    Formation  » hard  » par un argumentaire à connaître par cœur: l’entonnoir qui doit amener le prospect à signer à coup sûr la  » résa « .
    A l’aboutissement de la première affaire, le bien qui a été proposé à mon client se situait à grande proximité d’ une autoroute.
    En ayant fait la remarque au dirigeant de l’officine, la réponse a été  » mais vous ne vendez pas un bien immobilier, vous vendez de la défiscalisation « .
    Fin de l’aventure pour ce qui me concerne.
    Expérience acquise: On saurait jamais trop s’intéresser au sous-jacent d’une opération.
    CQFD

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  4. PETIT, le

    Ceux qui nous gouvernent à l’Elysée, au Sénat à l’Assemblée Nationale se moquent comme de leur première chemise qu’il y ait eu des dizaines de divorces et de suicides. Une banque peut payer 8 milliards d’amende aux USA, pas de problème, mais si c’est en France pour quelques millions, on tourne le tête car « il ne faut pas créer la panique vis à vis des banques » (Chancellerie) Nous avons un Président, un Premier Ministre et des députés qui veulent tout changer…. sauf ça !!
    Des notaires qui ont fait de la prison et ne seront probablement jamais jugés, continuent à « travailler »dans leurs Etudes, malgré le tas d’or qu’ils se sont fait. Ils jouent au golf toutes les semaines avec leurs copains banquiers et la Caisse des Notaires n’est pas très pointilleuse, invitant des personnages haut placés à de chasses à l’ours en Russie, pardon à un congres à Moscou ! Quand on est couvert en échange d’un autre service, on peut tout se permettre
    Quand deux personnes sont cul et chemise, à un moment, cela sent mauvais !
    Des banques comme le CIF ou CIFRRA,, renfloués avec nos impôts poursuivent en justice et envoient des huissiers entrainent la ruine de ceux qu’ils ont escroqués. Les caisses ce Crédit Mutuel ne respectent même pas leur réglementation interne.
    Combien de familles démantelées pour que des gens en qui on devrait faire confiance et qui ont la signature de l’Etat Français, s’en mettent plein les poches sans le moindre scrupule et sans le moins du monde inquiétés.
    Quid des juges d’instruction qui paraissent être nommés pour »ne rien faire » et ont des promotions très rapides ?
    J’ai honte de la France, cette nouvelle république bananière.

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