En achetant un logement neuf, on économise sur les frais de notaires, mais leur construction est soumise à la TVA dont les ventes de logements anciens sont exonérées. (photo © GPouzin)

D’abord, une précision s’impose. La nécessité de construire des logements neufs, et qu’ils trouvent des acquéreurs, n’est pas contestée. De même que personne ne met sérieusement en doute l’utilité de renouveler le parc automobile, en construisant et vendant des voitures neuves, il est évidemment indispensable de construire des logements neufs, pour faire face à l’accroissement de la population et au remplacement des logements détruits ou tombés en ruine. En France, on compte ainsi près de 35 millions de logements (34,9 millions au 1er juillet 2014, derniers chiffres disponibles) et le nombre de logements augmente d’environ 1% par an.

Comme pour les voitures, les logements neufs et anciens ont cependant des caractéristiques et des coûts différents, qui peuvent être privilégiés par certains acheteurs ou d’autres, selon leur pouvoir d’achat et leurs préférences personnelles. Pour l’automobile, par exemple, on sait que les voitures neuves, plus chères, sont surtout achetées par des actifs et des retraités plutôt plus aisés et plus âgés que la moyenne, tandis que les plus jeunes et les moins riches sont les principale force du marché de l’occasion.

Quel que soit le choix qu’on fasse, il est surtout important d’avoir une vision claire et juste des avantages et inconvénients de l’achat d’un logement neuf par rapport à l’achat d’un logement ancien.

Pour simplifier cette comparaison, nous avons identifié plusieurs critères de comparaison. Le prix est un argument qui pèse plus en faveur des logements anciens que neufs, quand on sait qu’on peut avoir 20 à 45% de surface en plus dans l’ancien par rapport au neuf, à prix égal, ou qu’on peut économiser 17% à 31% sur le prix d’achat d’un logement ancien, en moyenne, par rapport à un logement neuf de la même surface.

Frais de notaires et droits de mutation, l’achat neuf moins taxé.

Mais le prix d’achat n’est pas tout. Quand on achète un logement, il faut prévoir d’autres frais et taxes, couramment qualifiés de « frais de notaires », même s’ils désignent surtout des droits de mutation perçus par le fisc.

Prenons l’exemple simplifié de l’achat d’un logement à 200 000 euros sans crédit à Paris (cas très théorique) : s’il s’agit d’un logement ancien les « frais de notaires » atteindraient 15 700 euros (soit 7,85% du prix hors frais), selon le simulateur de la Cambre des notaires de Paris IdF, contre 5200 euros pour l’achat d’un logement neuf au même prix « vendu en état futur d’achèvement » (Vefa), soit 2,6% du prix hors frais. Vu les coûts fixes, les frais sont de 8,8% pour l’achat d’un logement ancien à 100 000 euros, contre 3,6% pour un logement neuf au même prix, mais tombent à 2,15% (soit 8 600 euros) sur l’achat d’un logement neuf à 400 000 euros, contre 7,35% (soit 29400 euros) sur l’achat d’un logement ancien au même prix. Dans l’ensemble, les frais d’achat d’un logement neuf représentent une économie d’environ 5,2% sur le prix hors frais, par rapport aux droits de mutation et autres frais de notaire sur un logement ancien au même prix.

Mais comme on l’a vu dans l’étude des différences de prix entre les logements anciens et les logements neufs, une des raisons pour lesquels ces derniers sont plus chers, c’est qu’ils sont soumis à la TVA au taux de 20%, alors que leur revente d’occasion en est exonérée. Les acheteurs de logements anciens doivent donc effectivement payer des droits de mutation plus élevés, entraînant un surcoût d’un peu plus de 5% à montant égal, par rapport à l’achat d’un logement neuf. En revanche, le prix de leur logement ancien est totalement exonéré de TVA alors qu’ils doivent acquitter 20% de TVA lors de l’achat d’un logement neuf.

C’est un peu comme pour les voitures d’occasion et les prix et les ventes de voitures d’occasion, en particulier ce qu’on appelle les « ventes de collaborateurs », c’est-à-dire des voitures achetées neuves et revendues rapidement par les salariés de groupes automobile bénéficiant de ristournes sur le prix « catalogue ».

Il faut donc choisir entre un logement neuf, exonéré de droits de mutation, ou un logement ancien, exonéré de TVA.