Une interview TV de Deontofi.com sur Boursorama, en direct (12h-13h) et en replay, dans l’émission Écorama de David Jacquot. À la rubrique Parlons CA$H, Gilles Pouzin répond à une question que se posent tous les épargnants au moment d’acheter leur logement : faut-il financer son achat avec un maximum de crédit, quand on pourrait réduire ses mensualités en vendant ses placements plutôt que de les conserver ?

Il est souvent plus avantageux et plus prudent de puiser dans ses économies pour financer un achat immobilier plutôt que de s’endetter davantage pour conserver ses placements. (photo © GPouzin)

Cinq minutes pour comprendre :
Retrouvez ici l’interview TV sur ce thème dans l’émission Ecorama du 01/06/2015.

1/ Qui est concerné par ce choix entre vendre ses placements et s’endetter davantage ?
Emprunter ou puiser dans ses réserves est une question que la plupart des gens se posent au moment d’acheter un logement.Il est logique de puiser dans ses économies mises de côté pour préparer un investissement immobilier. On se demande donc naturellement quelle part de ses placements on doit vendre ou garder, quand on a le choix d’utiliser cet argent ou de prendre un crédit. Mais en pratique, beaucoup d’épargnants sont perturbés par les conseils de leur banquier dans cette réflexion.
Récemment, un lecteur de Deontofi.com nous interrogeait à ce sujet à la suite d’un entretien avec son banquier qui lui conseillait de conserver ses vieux placements, surtout son assurance vie, plutôt que de la liquider pour financer une partie de son achat immobilier. La situation est assez typique. « Mon banquier me conseille de garder ce placement mais je n’ai pas réussi à bien comprendre pourquoi », explique notre lecteur. On le comprend. Car dans ce cas précis, l’intérêt de garder ce placement d’un côté et d’emprunter de l’autre est surtout lucratif pour la banque qui touche des deux côtés, en empochant à la fois les intérêts et la marge de l’assurance emprunteur sur le crédit d’un côté, et les frais de gestion sur les placements conservés de l’autre côté. Évidemment, très peu de banquiers sont en mesure de donner un conseil indépendant à leurs clients en leur disant : puisez dans vos économies plutôt que de prendre un crédit. Vous connaissez beaucoup de commerçants qui conseille à leurs clients de ne pas souscrire de nouveaux services et d’arrêter ceux qu’ils payent déjà sans s’en rendre compte ?

2/ Quel est l’intérêt de s’endetter quand on a des économies ?
L’intérêt de s’endetter davantage pour conserver ses placements peut être de natures différentes. Globalement, s’endetter pour investir c’est ce qu’on appelle un effet de levier. En finançant un achat à crédit plutôt qu’avec son argent on augmente le total de ses actifs, mais aussi de son passif, c’est-à-dire son endettement.
L’intérêt de ce type d’effet de levier peut être patrimonial ou de prévoyance, par exemple pour protéger sa famille, grâce à l’assurance qui rembourse le crédit en cas de décès ou d’incapacité de l’emprunteur.
L’intérêt peut aussi être financier, si les actifs achetés ou conservés grâce au crédit rapportent davantage de rendement, net de frais et taxes, que le taux du prêt. Là, s’endetter pour conserver ses placements est souvent une très mauvaise opération ou, dans le meilleur des cas, un pari spéculatif.

3/ Pourquoi ? Avec les taux hyper bas actuels on peut emprunter autour de 2%.
Oui, c’est vrai que les taux des crédits sont très attractifs pour les emprunteurs. Malheureusement, la baisse des rendements est encore plus pénalisante pour les épargnants. Résultat, à l’heure actuelle, aucun placement sans risque ne procure un rendement net de frais et de taxes supérieur au coût du crédit. Du coup, si l’on a par exemple des réserves de sécurité sur des placements sans risques comme des livrets, un compte épargne logement ou des fonds en euros d’assurance vie, leur rendement net rapportera moins que ce que coûtera l’endettement supplémentaire nécessaire pour conserver ces placements plutôt que de les utiliser pour financer son achat.

4/ Alors quand on peut vous pensez qu’il faut vendre tous ses placements pour emprunter le moins possible quand on fait un achat immobilier ?
Absolument. Pour ce qui est des placements sans risques, en tous cas, quand on fait les calculs on voit que les épargnants qui augmentent leur endettement pour les conserver sont perdants par rapport à ceux qui les vendent pour emprunter moins et rembourser moins. Si l’on prend l’exemple du lecteur qui a sollicité l’expertise de Deontofi.com à ce sujet, son banquier lui proposait un prêt immobilier pour compléter le financement de son achat, au taux très attractif de 1,55% sur dix ans, un taux très bas lié au fait que l’achat soit principalement financé par apport personnel. Mais quand on ajoute les frais de garantie, les frais de dossier, et l’assurance emprunteur (à un tarif plutôt prohibitif de 0,53% du capital emprunté), le taux effectif global grimpe à 2,84%.
De l’autre côté, combien rapportent les placements sans risque qui seraient conservés grâce à ce supplément de crédit ? Il s’agit principalement d’un contrat d’assurance vie en euros sans risque qui était à une époque en vedette au Crédit Agricole, le contrat Confluence, dont le fonds en euros a rapporté 1,75% net de frais en 2014, soit 1,47% après le dégrèvement des prélèvements sociaux. Dans cet exemple, la perte de celui qui conserve son placement sera d’au moins 1,37% par an. Soit une perte de 1370 euros par an sur un crédit de 100 000 euros. Certaines assurances vie en euros affichent encore un rendement net de frais et taxes légèrement supérieur à 2%, ou au taux du crédit proposé aux clients, mais jusqu’à quand ? Si le rendement de l’assurance vie continue à baisser et que les prélèvements sociaux augmentent à nouveau sur la durée du crédit (sur dix à quinze ans), emprunter pour garder ce placement sera aussi une mauvaise affaire.

Ensuite, pour ce qui concerne les placements à risques, la situation peut être différente. C’est une question de stratégie patrimoniale.

5/ Pourquoi ? Il vaut mieux conserver ses placements à risque en s’endettant davantage ?

Là le calcul est différent puisqu’il se base sur des hypothèses incertaines. En les vendant pour financer son achat avec moins de crédit et des mensualités moins élevées, on réduit l’incertitudeet on retrouve une capacité d’épargne, grâce aux mensualités réduites, qui permet de reconstituer progressivement un portefeuille de placements dynamiques. Dans le cas d’un prêt de 100 000 euros à 2% assurance comprise, cela représente des mensualités de remboursements de 920 euros sur dix ans ou 644 euros sur quinze ans. Si l’on peut se passer de souscrire un tel crédit en puisant dans ses placements, on bénéficie aussi immédiatement d’une bouffée d’oxygène sur son budget mensuel en récupérant une capacité d’épargne équivalente.

A l’inverse, si l’on pense posséder des placements dynamiques ayant un potentiel de gain net de frais et taxes supérieur au taux de son crédit, on peut avoir intérêt à les conserver en s’endettant plus, pour parier sur ce supplément de performance à crédit. Mais c’est aussi plus risqué, car en cas de baisse de ses actifs, on se retrouvera avec plus de dette à rembourser que si on les avait vendus pour alléger son crédit. Là aussi, nous avons malheureusement observé des cas dramatiques de personnes surendettées sur les conseils de leur banquier pour investir dans des placements plus risqués que ce qu’on voulait leur faire croire, et qui se sont retrouvés dans de graves difficultés dont ils n’ont pu se sortir que grâce à l’aide d’un avocat en faisant un procès à la banque sur lequel Deontofi.com reviendra bientôt.

Cinq minutes pour comprendre :
Retrouvez ici l’interview TV sur ce thème dans l’émission Ecorama du 01/06/2015.