Il est souvent plus avantageux et plus prudent de puiser dans ses économies pour financer un achat immobilier plutôt que de s’endetter davantage pour conserver ses placements, mais le crédit a d’autres avantages sur le plan patrimonial, notamment en terme de prévoyance. (photo © GPouzin)
Faut-il souscrire un prêt relais pour faire la jonction entre un achat et une vente de logement quand on n’a pas encore l’argent de la vente ? Il y a généralement trois moyens de financer l’achat d’un logement, soit on prend un crédit classique, dit amortissable, c’est-à-dire dont on rembourse les intérêts et le capital en payant des mensualités sur la durée du crédit, soit on finance l’achat du nouveau logement par la vente de l’ancien, avec le capital provenant de cette vente, soit on souscrit un prêt relais pour faire la jonction entre l’achat et la vente.
Le prêt relais est généralement un crédit sur une durée relativement courte, de un à deux ans maximum, dont on rembourse le capital et souvent les intérêts en une seule fois à l’échéance.
Le problème est que l’on n’a pas toujours reçu le capital provenant de la vente du logement que l’on quitte au moment où l’on achète celui dans lequel on compte emménager. Plusieurs cas de figure peuvent alors se présenter dans lesquels on peut vouloir recourir à un prêt relais.
1/ J’ai trouvé un logement à acheter mais pas encore vendu le précédent.
Avec un prêt relais, on peut financer l’achat d’un nouveau logement avant d’avoir effectivement réalisé la vente de son ancien logement.
C’est pratique puisque cela permet de déménager immédiatement dans le nouveau logement sans l’incertitude de savoir où l’on va se reloger après avoir vendu le précédent.
L’inconvénient est qu’on s’expose à un risque financier si l’on ne parvient pas à vendre son ancien logement dans la foulée, au prix souhaité, pour rembourser le prêt relais. Plusieurs cas de figure sont alors possible, par exemple prolonger le prêt relais, mais cela coûte cher en intérêts et ne fait que reporter le problème (les taux de ces prêts étant plus élevés que ceux des prêts immobiliers classiques car plus risqués pour les banques). A la fin, si l’on ne parvient pas à vendre le logement, il risque d’être vendu par la banque en-dessous du prix prévu et on peut se retrouver avec une dette à rembourser sur des années.
Pour ces raisons, il est souvent déconseillé d’acheter un logement avant d’avoir vendu celui devant servir à financer l’achat.
2/ J’ai un acheteur pour mon ancien logement et j’ai trouvé le logement que je souhaite acheter.
Il est assez rare que tous les problèmes d’un déménagement se règlent en même temps, mais cela peut arriver. Imaginons qu’un acheteur confirme son intention d’acheter votre ancien logement en même temps que vous donniez votre accord pour acheter votre nouveau logement. En attendant que toutes les formalités se mettent en route, et selon l’efficacité respectives des notaires et banquiers impliqués pour la vente de votre ancien logement et l’achat du nouveau, vous pourriez avoir besoin d’un prêt relais pour effectuer le dépôt de garantie de votre achat. En théorie, si la vente de votre logement se conclut dans les termes prévus, vous disposerez à cet horizon de l’argent pour financer l’essentiel de votre nouvel achat, vous n’avez donc besoin d’un prêt relais que pour financer le dépôt de garantie, équivalent à 10% du montant de votre achat.
3/ J’ai signé la promesse de vente de mon ancien logement et j’ai repéré le bien que j’allais acheter.
Quand signez votre promesse de vente, la transaction acquiert un certain degré de certitude sur le prix. A priori le prix sur lequel vous vous êtes mis d’accord avec l’acheteur ne changera plus. En revanche, vous n’aurez l’argent qu’à la signature de l’acte de vente définitif, après un délai fixé librement entre l’acheteur et le vendeur, généralement d’environ trois mois pour permettre à l’acheteur d’obtenir les prêts pour financer son achat, permettre au notaire d’effectuer toutes les démarches et vérifications officielles qui lui incombent normalement, et permettre au vendeur de trouver où il va se reloger et se préparer à quitter et vider les lieux.
La vente n’est pas pour autant certaine, car l’acheteur d’un bien immobilier a d’abord un délai de rétractation, qui a été rallongé de 7 à 10 jours pour les acheteurs non professionnels par la Loi Macron (Loi n°2015-990 du 6 août 2015, JO du 7 août 2015 http://www.notaires.paris-idf.fr/actualites/ventes-le-delai-de-retractation).
Passé ce délai, l’acheteur peut encore bénéficier de clauses suspensives convenues librement dans leur promesse de vente avec le vendeur. La clause suspensive la plus typique et quasiment systématique en cas d’achat financé à crédit, permet à l’acheteur de se rétracter sans pénalité s’il n’obtient pas de prêt pour financer son achat. Pour éviter que cette clause soit détournée de façon complaisante avec des acheteurs girouettes, elle est souvent assortie de contraintes. Par exemple l’acheteur devant présenter au moins trois refus de prêt de banques différentes. Pour protéger l’acheteur cette clause peut aussi encadrer le taux du prêt pour qu’il puisse renoncer à son achat s’il ne trouve pas de prêt à un taux raisonnable.
Les délais propres à la souscription du prêt expliquent aussi le délai entre la signature de la promesse et de l’acte de vente définitif incluant le paiement complet du logement. En effet,une fois que l’acheteur a contacté des banques qui ont examiné son projet et donné leur accord de principe, elles doivent émettre une offre de crédit détaillée, dont les conditions sont valables au moins 30 jours, mais l’emprunteur n’a pas le droit d’accepter une telle offre de crédit avant un délai de réflexion de minimum 10 jours calendaires commençant le lendemain de l’émission de l’offre de prêt, soit 11 jours en tout. En clair, l’acheteur ne peut accepter l’offre de prêt que le 12ème jour après son émission.
En fin de compte, si l’acheteur renonçait à son achat en dehors de ces clauses et du délai de rétractation, il devrait payer une indemnité au vendeur correspondant aux 10% du prix versés en dépôt de garantie de bonne fin de la transaction lors de la signature de la promesse de vente.
Compte tenu de ces délais et incertitudes, le vendeur ayant besoin d’avancer de l’argent pour financer son propre dépôt de garantie et son déménagement peut avoir intérêt à souscrire un prêt relais, car il ne peut malheureusement pas utiliser les 10% de dépôt de garantie versés par l’acheteur de son logement, qui sont conservés en sécurité sur un compte normalement distinct de celui du notaire, auprès de la Caisse des Dépôts et Consignation, dont le nom trouve ici tout son sens.
Cette situation est certainement celle dans laquelle le recours à un prêt relais, s’il est nécessaire, s’avère le moins risqué par rapport aux deux autres cas.
Pour en savoir plus, Deontofi.com vous indique des sources fiables :
Clause suspensive pour obtention d’un crédit :
Conditions et clauses d’un prêt immobilier
L’acte de vente, livret virtuel de la Chambre des notaires de Paris-IdF
