Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), utilisé pour attirer les épargnants dans le piège de l’immobilier défiscalisé, réserve bien des surprises et promesses non tenues.
Contrairement à ce que veulent faire croire les marchands de défiscalisation, les affaires immobilières en location meublée finissent souvent mal, comme en témoignent les mésaventures d’innombrables propriétaires lésés, réunis au sein de l’Association des victimes de l’immobilier en location meublée (Asdevilm).
Parmi les multiples chausse-trape de l’investissement locatif meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP), une des embrouilles classiques est que le propriétaire se fait piéger par l’exploitant à qui il accorde un bail de location commerciale.
Episode 1: Les pièges de l’immobilier défiscalisé en location meublée LMNP
Episode 2 : Immobilier LMNP : un exploitant condamné par le tribunal de Bordeaux
Episode 3 : L’immobilier meublé d’Estivel condamné par la Cour d’appel
Le bail commercial accordé par le propriétaire (le bailleur) à l’exploitant (le preneur du bail), est au cœur des montages en LMNP. L’argument de vente est imparable: « vous aurez un loyer garanti sans aucun souci de gestion », vous expliquent les marchands de défisc.
C’est le principe du bail commercial : vous louez votre bien à l’année, avec un contrat pluriannuel, à une société qui se charge de le relouer meublé à des particuliers, que ce soit en résidence étudiante, de tourisme ou de retraite.
Avantage : le propriétaire touche théoriquement des loyers sans rien faire, sans les soucis de la gestion locative (réservations, contrats, états des lieux, entretien, etc.). Malheureusement, c’est théorique. Inconvénient : l’exploitant fait surtout son beurre sur le dos du propriétaire, le plus souvent de façon malhonnête.
En pratique, l’exploitant respecte rarement ses engagements vis-à-vis des propriétaires qui sont tenus pieds et poings liés par un bail commercial souvent impossible à résilier. Mais pas toujours, comme en témoigne le litige ayant opposé un investisseur à l’exploitant Estivel (lui-même successeur d’un précédent exploitant ayant fait faillite pour ne pas honorer ses dettes, comme on le voit souvent dans ce domaine).
Séduit par un projet de résidence de tourisme Estivel dans le domaine Eden Parc, à Lacanau Océan, cet investisseur y avait acheté un pavillon en état futur d’achèvement, dans le cadre d’une défiscalisation Périssol, pour en confier « la location durant neuf ans à une société d’exploitation assurant des prestations para-hôtelières », par un bail commercial consenti à Estivel, signé le 1er août 2002 avec entrée en vigueur 17 mois plus tard, début 2004.
Outre ce délai de plus d’un an et demi entre l’investissement et la mise en location, inhérent à l’achat sur plan, l’investisseur découvrit au fil des années l’envers du discours rassurant qui l’avait attiré dans les griffes de la location meublée. Notamment le fardeau des charges.
En principe, l’exploitant doit entretenir le bien loué, de sorte qu’il soit maintenu en bon état sans grosses dépenses pour le propriétaire. En pratique, l’exploitant oublie souvent d’entretenir le bien comme son contrat l’y oblige, ce qui augmente ses profits. Et quand la dégradation du bien nécessite des dépenses plus importantes, l’exploitant les refacture au propriétaire, au motif qu’il reste redevable des gros travaux.
C’est l’un des désagréments auquel fut confronté ce pauvre investisseur du programme Eden Parc à Lacanau Océan. Non seulement l’exploitant de son bien, Estivel, n’effectuait pas les dépenses d’entretien nécessaires à la conservation de son logement, mais en plus, il faisait payer à l’épargnant des milliers d’euros de travaux qui ruinaient la rentabilité illusoire de son investissement locatif.
N’en pouvant plus de se faire plumer comme un pigeon par les margoulins de la défisc LMNP, l’investisseur finit par se rebiffer. Au bout de dix ans de ce régime pitoyable, il décida de virer son locataire.
Plus facile à dire qu’à faire. L’éviction d’un locataire individuel récalcitrant est déjà un parcours du combattant. Mais virer l’exploitant d’un investissement locatif meublé, titulaire d’un bail commercial, c’est quasiment « mission impossible ».
Pour préserver la stabilité des affaires, les commerçants sont en effet beaucoup mieux protégés contre les expulsions que les locataires particuliers, même quand ils se comportent en voyous vis-à-vis du propriétaire qui leur accorde un bail commercial.
Qu’on en juge ! Le 20 juillet 2012, le locataire n’ayant pas reçu les informations que l’exploitant avait l’obligation de lui adresser avant la fin du bail, le 31 décembre 2012, il lui signifie un premier congé par lettre recommandée. Pas de bol, le Code de commerce impose de notifier le congé de fin de bail par voie d’huissier. L’exploitant fait annuler son avis d’éviction en justice. Six mois de perdus.
Le propriétaire fait délivrer à Estivel un second congé de fin de bail, remis fin décembre 2012, avec effet le 30 juin 2013, que l’exploitant conteste en poursuivant à nouveau le pauvre propriétaire en justice.
Estivel réclame d’abord l’annulation des congés délivrés par l’investisseur, mais aussi « une indemnité d’éviction au motif du non renouvellement du bail, et le paiement de 50 000 euros à valoir de ce chef dans l’attente d’une expertise pour en évaluer le montant, outre le paiement de 3000 euros » pour ses frais de justice.
En gros, c’est le monde à l’envers: la victime du LMNP se retrouve poursuivie par le margoulin du meublé ! La bataille judiciaire s’annonce serrée. Et ses rebondissements inattendus.
Episode 1: Les pièges de l’immobilier défiscalisé en location meublée LMNP
Episode 2 : Immobilier LMNP : un exploitant condamné par le tribunal de Bordeaux
Episode 3 : L’immobilier meublé d’Estivel condamné par la Cour d’appel
