Quels sont les avantages et inconvénients d’acheter un logement neuf ? Le supplément de prix au mètre carré en vaut-il la peine ? Les réponses de Deontofi.com (photo © GPouzin)

Quels sont les avantages et inconvénients de l’immobilier neuf ? Pour se loger ou faire un investissement locatif, on peut être tenté par l’achat d’un appartement neuf. Les publicités des promoteurs et des vendeurs d’immobilier sont souvent alléchantes, mais est-ce intéressant ? Les réponses de Deontofi.com.

Comment comparer l’immobilier neuf et ancien ? C’est un sujet complexe auquel Deontofi.com consacre un dossier complet avec des articles permettant d’approfondir plusieurs points importants à vérifier avant de se décider.

Pour simplifier, on peut néanmoins passer en revue rapidement les principaux avantages et inconvénients propres à l’immobilier neuf.

1/ Des prix plus élevés qui réduisent la surface : un inconvénient certain.

En moyenne, les prix au mètre carré des logements neufs sont souvent entre 20% et 45% plus chers que ceux des logements anciens. A Paris, par exemple, les logements neufs se vendent en moyenne à plus de 11 000 euros le mètre carré, contre 8000 euros le mètre carré pour les logements anciens. Cela signifie qu’à surface égale, un appartement neuf coûte environ 40% plus cher qu’un logement ancien, en moyenne. Bien sûr il y a des différences selon les arrondissements et les quartiers, mais on retrouve globalement des différences de prix de cet ordre de grandeur, comme dans les autres départements de la région parisienne et le reste de la France. Les prix élevés sont un inconvénient certain pour l’immobilier neuf, car à budget égal pour un même quartier, on perd environ 30% de surface par rapport aux mètres carrés que l’on peut acheter dans l’ancien.

Retrouvez ici (bientôt) notre l’article complet sur la comparaison des prix de l’immobilier neuf et ancien.

2/ Des frais d’achat réduits pour les logements neufs : un avantage certain.

Du côté des frais d’achat, les pouvoirs publics font un cadeau aux acheteurs de logements neufs, pour donner un coup de pouce aux promoteurs. Quand on achète un logement ancien, on doit payer des « frais de notaire » très élevés, de l’ordre de 7 à 8% selon le montant de la transaction. Ces frais de notaire sont en fait principalement constitués de droits de mutation, c’est-à-dire des taxes sur la valeur des biens qui changent de propriétaire, en plus des frais d’acte et frais divers. Or, les ventes de logements neufs sont totalement exonérées de droits de mutation. Du coup, les frais de notaires sont beaucoup plus réduits, de l’ordre de 2 à 3,5% sur l’achat d’un logement neuf, selon sa valeur. Au final, l’exonération de droits de mutation représente une économie d’un peu plus de 5% sur le montant total d’un achat neuf, par rapport aux frais de notaire à payer pour un achat du même montant dans l’immobilier ancien, ce qui représente un avantage certain !

3/ Coups de pouce pour acheter neuf, encore des avantages alléchants.

Toujours dans un souci de favoriser la construction de nouveaux logements, les pouvoirs publics ont prévu des incitations avantageuses pour convaincre les acheteurs, que ce soit pour se loger ou pour réaliser un investissement locatif.

Pour se loger, les acheteurs d’un logement neuf peuvent bénéficier d’un prêt « gratuit » sans intérêts, le fameux PTZ (prêt à taux zéro). Aujourd’hui, ce dispositif permet d’emprunter de 100 000 à plus de 300 000 euros (selon la zone de l’achat A, B1, B2, C… les revenus et la taille du foyer ), à rembourser sur 20 à 25 ans. C’est un véritable avantage pour les ménages modestes, car ce financement ne leur coûte aucun intérêt et il permet d’être complété par d’autres prêts pour acheter quasiment sans aucun apport personnel.

Quant aux investisseurs, ils peuvent bénéficier d’un coup de pouce fiscal pour acheter un logement neuf en contrepartie d’un engagement de location de leur bien comme résidence principale dans des conditions avantageuses. Avec la Loi Pinel, qui a été prolongée l’an dernier jusqu’à la fin 2017, les investisseurs peuvent avoir une réduction d’impôt représentant 12 %, 18 % ou 21 % du prix d’achat d’un logement neuf, selon la durée de location de 6, 9 ou 12 ans. C’est encore un avantage certain, à condition bien sûr de respecter tous les engagements (loyer modéré, etc.) et d’avoir effectivement un locataire jusqu’au bout, sans quoi l’avantage fiscal peut être perdu.

4/ Qualité de construction et garanties, des avantages moins certains.

On entend souvent les promoteurs et vendeurs vanter la qualité de construction et les garanties de l’immobilier neuf comme une assurance de tranquillité pour les acheteurs. Sur ce point, le débat n’est pas clos, car la qualité de construction des logements neufs est très variable selon les programmes.

Acheter un logement neuf offre bien deux types de garanties importantes. D’abord concernant la performance énergétique, c’est-à-dire l’isolation et les économies d’énergie des équipements neufs, tous les logements neufs doivent être construits dans le respect de la norme thermique RT 2012, et avoir le label BBC, c’est-à-dire bâtiment basse consommation. C’est un véritable avantage, qui permet d’économiser ensuite environ 20% sur sa facture annuelle de chauffage et d’eau chaude, par rapport à la consommation d’énergie dans la plupart des logements anciens. Mais cela dépend aussi des programmes et des régions.

Ensuite, l’acheteur bénéficie de plusieurs garanties en cas de malfaçons, avec une garantie 1 an, garantie 2 ans et garantie 10 ans selon les problèmes qui peuvent être rencontrés. C’est aussi un avantage de disposer de tels recours, mais cela ne met pas à l’abri des déconvenues.

Car en contrepartie de ces avantages, un inconvénient de l’immobilier neuf est qu’on ne sait pas ce qu’on achète au moment de la signature du contrat, puisqu’il s’agit généralement d’une vente en état futur d’achèvement (VEFA), c’est-à-dire l’achat sur plan d’un logement qui n’est pas encore construit.

5/ Bilan de l’immobilier neuf : des inconvénients certains et des avantages relatifs.

Si l’on fait la synthèse des quatre catégories d’avantages et d’inconvénients ci-dessus, quel bilan peut-on en tirer ? Il y a bien des incitations financières, comme le PTZ ou la défiscalisation et les frais de notaire réduits, mais ces coups de pouce ne compensent pas le supplément à payer dans l’immobilier neuf en terme de prix au mètre carré. Quant aux autres avantages, sur la qualité de construction et les garanties, ils sont assez incertains et dépendent beaucoup des conditions de réalisation de chaque programme.

Au final, l’immobilier neuf n’est pas dénué d’avantages, mais ces derniers ne compensent pas forcément ses inconvénients, surtout sur le plan financier. Vu le supplément de prix à payer pour acheter un logement neuf, l’avantage relatif de l’immobilier neuf est en tout cas très cher payé.