Le patrimoine d’usage s’use aussi. (photo © GPouzin)

Une personne âgée est propriétaires d’un patrimoine immobilier de valeur mais sans revenus suffisants pour l’entretenir et y vivre correctement. Quelles solutions existent pour « monétiser » son patrimoine, c’est-à-dire transformer une charge financière en ressource ? Il est bien sûr possible de tirer des revenus complémentaires en pratiquant la location saisonnière, mais cet article s’intéresse aux principales solutions financières envisageables pour obtenir un capital sans quitter son logement.

La propriétaire âgée d’un bien immobilier de valeur pourra envisager quatre pistes:
1- Vendre son bien immobilier en viager occupé
2- Obtenir un prêt hypothécaire remboursé à son décès
3- Vendre la nue propriété de son bien immobilier
4- Obtenir un prêt familial remboursé à son décès

Voici en très résumé quelques éléments, principe de fonctionnement, avantages/inconvénients, de ces solutions.

1- Vendre son bien immobilier en viager occupé
Principe : La propriétaire vend à un acheteur qui lui verse un capital de départ (le bouquet) et une rente mensuelle à vie.
Avantage : Cela se passe en dehors de la famille
Inconvénient : Il faut trouver un acheteur, risque de non paiement des rentes sans pouvoir faire annuler la vente si le créancier est commerçant, problème en cas de droit de préemption familial existant sur le bien qui sort de la succession pour ses héritiers. Fiscalité de la rente viagère.

2- Obtenir un prêt hypothécaire remboursé à son décès
Principe : Le Crédit Foncier accorde un prêt correspondant à environ 30 à 45% de la valeur du bien, à un taux environ le double de ceux des prêts à l’accession (environ 7 à 9% par an). L’emprunteur n’a rien à rembourser de son vivant. A son décès, les héritiers peuvent rembourser la dette avec les intérêts composés ou abandonner le bien et ne rien devoir à la banque.
Avantage : De l’argent frais et sûr, tout de suite et sans risque.
Inconvénient : Taux assez prohibitif, problème lorsqu’un droit de préemption familial existe sur le bien, sortie du bien de la succession pour ses héritiers.

3- Vendre la nue propriété de son bien immobilier
Principe : La valeur de la nue propriété d’un bien est déterminée par un barème fiscal en fonction de l’âge de l’usufruitier, en l’occurrence entre 71 et 80 ans l’usufruit est retenu pour 70% et la nue-propriété pour 30% de la valeur du bien.
Avantage : De l’argent tout de suite.
Inconvénient : Difficulté de trouver un acheteur, l’affaire semble intéressante (acheter un bien avec une décote de 30% de sa valeur que l’on récupère à 100% au décès de l’usufruitier) mais le nu-propriétaire est redevable des taxes foncières et grosses réparations sans revenus pour y faire face avant une échéance inconnue. Problème lorsqu’un droit de préemption familial existe sur le bien, sortie du bien de la succession pour ses héritiers.

En 2017 la société Monetivia.fr a développé une offre de service intéressante sur ce modèle, avec des sécurités pour l’acheteur et le vendeur, dont une assurance souscrite auprès d’Allianz pour verser une indemnité d’occupation à l’acheteur si le vendeur demeure dans les lieux au-delà de la durée prévue.

Quelle est la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété ? Elle est fixée selon l’âge de l’usufruitier (celui qui vend ou donne la nue-propriété de son bien) au moment du démembrement de propriété:

• 10% usufruit / 90% de nue-propriété si l’usufruitier est âgé de plus de 91 ans,
• 20% usufruit / 80% nue propriété si le propriétaire est âgé de 81 à 90 ans,
• 30% / 70% nue propriété s’il est âgé de 71 à 80 ans
• 40% / 60% nue propriété s’il est âgé de 61 à 70 ans,
• 50% / 50% nue propriété s’il est âgé de 51 à 60 ans,
• 60% / 40% nue propriété s’il est âgé de 41 à 50 ans,
• 70% / 30%  nue propriété s’il est âgé de 31 à 40 ans,
• 80% / 20% nue propriété s’il est âgé de 21 à 30 ans,
• 90% / 10% nue propriété s’il est âgé de 20 ans ou moins.

4- Obtenir un prêt familial remboursé à son décès
Principe : Un membre de la famille accorde un prêt au propriétaire du bien avec des sécurités pour qu’il lui soit remboursé lors du règlement de la succession, grâce à la valeur du bien immobilier faisant l’objet d’un partage ou d’une vente.
Avantage : Le bien ne sort pas de la succession (au contraire il doit y rester pour sécuriser le prêt), impact fiscal positif car le prêt vient en diminution de l’actif successoral et réduit les éventuels droits de succession.
Inconvénient : Il faut trouver un prêteur (le plus économe parmi les proches) qui puisse immobiliser un capital sans échéance connue (statistiquement 15 à 25 ans selon les tables de mortalité des assureurs).