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Après quatre années de baisse, l’investissement immobilier est reparti en 2016, et de nouveaux records sont en vue pour 2017. Explications et revue de détail par Deontofi.com (photo © GPouzin)

Des enquêtes sur le terrain aux restitutions des professionnels en passant par les réunions au ministère, toutes les sources concordent pour saluer la vigueur exceptionnelle du marché immobilier en 2017. Entre un reportage avec interviews de nombreux agents immobilier (dans les Yvelines) pour un guide à paraître, et la présentation de conjoncture à la dernière Commission des comptes du logement, à laquelle nous participions lundi 26 juin *, nos sources confirment le sentiment d’euphorie qui dope à nouveau le marché immobilier cette année.

Extraits de la présentation et du rapport annuel de la Commission des comptes du logement.
(commentaires et légendes par Deontofi.com)

Pour la première fois depuis 2012, toutes les composantes des dépenses de logement ont été en hausse en 2016, notamment les travaux dans l’ancien qui avaient déjà très fortement rebondi en 2015, ainsi qu’un rebond des transactions dans l’ancien. Les demandes d’autorisations de permis de construire et les mises en chantier ont aussi rebondi (p.10 du rapport).

Dans l’ensemble, en 2016, la modération des prix favorise le redémarrage de l’investissement (p.12).
Les dépenses de logement ont progressé de 2,2% en 2016 après 0,8% en 2015.

Après 4 ans de baisse (2012-2015) l'investissement en logements repart depuis 2016

Les dépenses d’investissements en logements profitent de la baisse des taux d’intérêt et des incitations fiscales ou subventions, comme le PTZ (prêt à taux zéro), elles ne sont pas freinées par des hausse de prix dissuasives.

Le marché immobilier est soutenu par la baisse des taux et les aides fiscales (PTZ, etc.) sur fond de vigueur du pouvoir d'achat grâce à la progression de l'emploi (même si elle ne suffit pas à faire baisser le chômage en raison de la croissance de la population active).

On commence à voir un léger redressement des prix (en 2016) et il pourrait y avoir quelques tensions en 2017 qui ralentiraient l’activité.

La croissance de l'investissement et des dépenses en logements a été plus forte qu'initialement attendue, tant mieux !

Quand on confronte les prévisions de décembre et les résultats définitifs, on avait sous-estimé la croissance des dépenses courantes de logements, qui ont atteint 1,9% contre 1,5% attendus (p.21).
Achats de logements neufs, transactions dans l'ancien, travaux : l'investissement immobilier en logements a progressé plus vite que prévu en 2016.

Le cap de 36 millions de logements en France bientôt en vue !

Au rythme actuel de croissance du parc de logements (un peu inférieur aux 327 000 constructions de logements enregistrées en 2016, compte tenu des destructions et changements d'affectation de logements sortant du parc) le cap des 36 millions de logements pourrait être bientôt atteint en France.

Plus de 7 millions de logements locatifs, soit un quart des 29 millions de résidences principales, appartiennent à des bailleurs privés, essentiellement des particuliers car beaucoup d’investisseurs institutionnels (assureurs, sociétés foncières…) ont progressivement délaissé ce segment d’investissement pour privilégier l’investissement en bureaux et commerces, plus flexible et rentable. Les loyers de leurs investissements locatifs ont rapporté 49 milliards d’euros en 2016 aux bailleurs privés (p.26).

Qu’on soit propriétaire ou locataire, occuper un logement génère des charges.

Les 38,2 milliards d'euros de charges annexes se décomposent entre 53,1% de petits travaux d'entretien du logement, 16,1% de primes d'assurances, 12,9% de frais d'entretien des parties communes, 11% de prestations de services, 3,5% de frais de personnel (gardien), 1,8% de frais de baux (agences, etc.) et 1,7% de frais de déménagement (0 pour ceux qui restent et plus pour ceux qui bougent).

Les charges, au sens de la comptabilité nationale des comptes du logement, incluent l’entretien des parties communes, les frais de personnel (gardien, etc.), les travaux de petit entretien effectué dans le logement, les prestations de services (TEOM = taxe d’enlèvement des ordures ménagères…), les frais de déménagement, de bail et d’agence, les consommations en service d’assurance logement, et enfin les dépenses des ménages en énergie et en eau. À ne pas confondre avec les travaux de gros entretien qui relèvent de l’investissement (FBCF =formation brute de capital fixe).

– Les travaux de petit entretien retenus dans les charges s’opposent aux travaux de gros entretien qui abondent le chiffrage de l’investissement en logement (FBCF). Les travaux de petit entretien sont renouvelés plus ou moins fréquemment (peinture, plomberie, réfection de sols…) alors que les travaux de gros entretien correspondent à des interventions plus lourdes et plus durables qui contribuent à prolonger la durée de vie du logement.
– L’entretien des parties communes est défini comme l’ensemble des prestations réalisées sous le contrôle du syndic qui sont nécessaires au bon fonctionnement de l’immeuble (nettoyage des escaliers et des parties communes, entretien des chaufferies, des ascenseurs, des espaces verts, désinfection des vide-ordures…). Seule la partie dite «récupérable» de ces charges de copropriété est retracée ici car elle est due par les occupants. Les charges dites «non récupérables», dues par les bailleurs, sont enregistrées dans le compte du producteur de service de logement, aux tableaux 21-22 des annexes, en tant que charges de producteur. Il en va de même pour les petits travaux dans
les logements réalisés par les bailleurs.

En plus des charges, les particuliers ont ainsi dépensé aussi près de 43 milliards d’euros en gros travaux en 2016.

Pour payer leurs gros travaux, les particuliers ont sorti 30 milliards d'euros de leur poche (71%), financé 27,5% à crédit (11,8 milliards) et ont bénéficié d'un coup de pouce d'à peine plus de 1% en subventions (aides et crédits d'impôt) pour les 534 millions restant.

Deontofi.com reproduit ci-dessous des sources complémentaires complétant et actualisant ces informations.

Point de conjoncture immo de la FNAIM (Extraits du communiqué de presse du 5 juillet 2017) :

Le marché immobilier au premier semestre 2017

Moral des ménages, volume des transactions et niveau des prix alignés à la hausse

Nombre de ventes record. En volume, le cap des 900 000 ventes annuelles a été franchi en juin. C’est un chiffre sans précédent, qui se traduit par une progression de 9,9% sur douze mois. Le record doit être relativisé cependant, car depuis 2000, le parc immobilier s’est accru de 20%. De leur côté, les ventes n’ont progressé que de 13%. Pour égaler la rotation maximale observée l’année du millénaire, il aurait fallu parvenir à 950 000 transactions. 

Prix. La hausse s’est confirmée, voire amplifiée. En juin, elle atteint un niveau de 4% sur douze mois. Le prix des appartements a augmenté de 4,4%, et celui des maisons, de 3,4%. Mais là encore, tout le monde ne se retrouvera pas dans ce constat. Limoges, Clermont-Ferrand, Dijon, Saint-Etienne ou Le Havre voient, au contraire, leurs prix baisser, de 1 à 3%. Tandis que Marseille, Lyon, Lille ou Paris explosent la moyenne, avec des hausses comprises entre 4,8 et 5,9%. Le record en la matière est détenu par Bordeaux : 7,1%.

Marché du neuf. Le nombre de mises en chantier s’est accru de 14,6 %, les réservations en VEFA ont progressé de 22,6%, les ventes de maisons individuelles en secteur diffus de 18%.

Marché locatif. L’observatoire des Statistiques des Locations (l’OSLO), mis en place en début d’année, poursuit sa montée en puissance. Nourri par les 250 000 références locatives enregistrées chaque année sur l’ensemble du territoire, il permet de diffuser les principales informations sur les loyers dans près de 200 communes. Des loyers médians apparaissent ainsi, tout comme les délais moyens de relocation. Pour les locataires et les investisseurs privés, il s’agit là d’informations précieuses, car elles font apparaître les prix locaux de marché, les villes les plus et les moins chères, celles où le marché est tendu, celles où le rendement locatif est le meilleur.

Bilan du Crédit Foncier  (Communiqué de presse du 27 juin 2017) :

Marché du logement au 1er semestre 2017 : une nouvelle année record se profile

Analyse du marché immobilier à la mi-année 2017 par Bruno Deletré, Directeur Général du Crédit Foncier lors d’une conférence de presse ce matin.

Sur fond de taux d’intérêt de crédit toujours très bas et de dispositifs publics de soutien à l’achat (PTZ et Pinel en particulier), l’essor du marché du logement se poursuit :

  • Le Crédit Foncier estime que près de 410 000 logements devraient être construits en 2017 (vs 384 000 en 2016), soit une progression attendue de 6 % du marché du neuf ; la hausse du segment du logement locatif privé devrait être de 17 % et celle de l’accession de 7 %. 117 200 maisons individuelles ont été commencées entre fin avril 2016 et fin avril 2017 (soit +12 % sur un an glissant).
  • Dans l’ancien, au moins 880 000 transactions sont attendues en 2017 par le Crédit Foncier, soit une progression de 4 % par rapport à 2016. La hausse serait de 27 % sur 3 ans (2014-2017). Cette croissance s’accompagne d’une hausse différenciée des prix. Ainsi, pour un appartement ancien de trois pièces standard, la hausse est comprise entre 4 % et 8 % dans les grandes agglomérations telles que Paris, Lille, Lyon, Bordeaux et Toulouse, tandis qu’elle peut dépasser les 8 % dans certaines agglomérations de moindre taille comme Reims, Besançon, Tours et Le Mans, qui bénéficient d’un phénomène de rattrapage après des années de plus faible activité.
  • Le parcours d’acquisition de la résidence principale s’est significativement fluidifié en trois ans : la durée de recherche est désormais de 4,4 mois (contre 7 mois en 2014) et 71 % des ménages signent un compromis en moins de douze mois de recherche (contre seulement 53 % en 2014)[1].
  • 80 % des professionnels de l’immobilier se déclarent optimistes quant à l’avenir du marché du logement (contre 35 % début 2015)[2].

Lisez ici le rapport annuel 2017 de la Commission des comptes du logement (comptes 2016) en version intégrale (*Gilles Pouzin est membre bénévole de la Commission des comptes du logement en tant que personnalité qualifiée) :

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