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Mots-clés de l'article : SCI Tabesoin, Gescofim

Les souris dansent, par Alice Pouzin

Parmi les surprises de l’investissement locatif qui peuvent rendre la vie dure aux propriétaires-bailleurs comme à leurs locataires, les souris sont de véritables trouble-fêtes. Car en matière de nuisances, le locataire n’est pas à l’abri des soucis de souris, même en payant ponctuellement son loyer. Et le bailleurs a une obligation de résultat, comme le rappelle un jugement du tribunal d’instance du 19ème arrondissement de Paris, appelé à trancher les responsabilités dans cette guerre contre les rongeurs parisiens.

Monsieur Bruno P louait en paix un coquet nid d’aigle douillet, perché en haut d’un petit immeuble dans un vieux quartier fleuri du nord-est de Paris. Il y vivait depuis 1995, sans penser à l’urgence d’en déménager, jusqu’à ce que les copines de Mickey Mouse s’invitent chez lui.

Harcelé par les souris, le locataire donne son congé pour déménager le 9 septembre 2015 en réclamant au propriétaire de l'indemniser du trouble de jouissance causé par les rongeurs, et surtout de ses efforts pour réclamer au propriétaire de le débarrasser des souris.

Depuis 2014 au moins, l’appartement de Bruno P est en effet infesté de petites souris grises, certes bien mignonnes mais un peu trop à leur aise.

Comme le chat n’est pas là, les souris dansent et hantent les nuits de Bruno P et sa compagne. Les rongeurs multiplient en effet les nuisances, mettant en danger le couple et plus encore leur bébé.
En vertu de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 réglementant les baux de location nue (non meublée), le proprétaire-bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent et en bon état d'usage et de réparation, d'en assurer la jouissance paisible et d'y faire toutes les réparations nécessaires à l'entretien normal des locaux loués.

Le propriétaire ne conteste pas la présence des souris, d'ailleurs attestée par des constats d'huissiers, depuis au moins 2014.

Dès lors que la nuisance des souris est établie, et qu’elle cause un véritable trouble de jouissance au locataire, le propriétaire ne peut s’exonérer de sa responsabilité de faire cesser ce trouble, même en prouvant qu’il n’est pas à l’origine de cette nuisance.
Dès lors que la nuisance des souris est établie, et qu'elle cause un véritable trouble de jouissance au locataire, le propriétaire ne peut s'exonérer de sa responsabilité de faire cesser ce trouble, même en prouvant qu'il n'est pas à l'origine de cette nuisance.

Particulièrement contre-indiquées pour les enfants en bas âge, tout comme la mort-aux-rats et autres poisons violents, les crottes de l’animal sont d’une nuisance évidente, mais il y a pire: les souris grignotant tout et n’importe quoi (papiers, plastiques, denrées alimentaires ou non et fils électriques) elles sont soupçonnées d’être à l’origine de nombreux incendies, aussi criminels qu’involontaires.
Pour s'exonérer de sa responsabilité de faire cesser les troubles de jouissance causés par l'invasion de souris, le propriétaire accuse son locataire de négligence, estimant que le mauvais entretien et nettoyage du logement expliquerait la présence de souris. Or, l'état des lieux ne prouve aucune dégradation ni saleté du logement.

Les souris sont réputées intelligentes, mais pas assez pour éviter de commettre des attaques suicides contre les installations électriques qu’elles grignotent jusqu’à s’en faire griller au 220 volts en créant des courts-circuits à l’origine de nombreux incendies.
Le locataire du dernier étage n'est évidemment pas le seul envahi par les souris, il en court dans tout l'immeuble. Même s'il a attendu la multiplication des réclamations, le bailleur plaide sa bonne foi puisqu'il a fait intervenir une société de dératisation. Mais les dératiseur n'ont jamais pu traiter tous les logements en raison des portes closes, peut-être par manque de coordination.

Le propriétaire demeure néanmoins responsable de faire cesser ou d'indemniser les troubles de jouissance.

Le propriétaire doit bien entendu rendre son dépôt de garantie au locataire après son départ, ce qu’il ne nie pas, mais il doit aussi indemniser le locataire du préjudice qui l’a obligé à déménager de guerre lasse.
En l'absence de réparations locatives incombant au locataire, l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit le remboursement du dépôt de garantie au locataire dans les deux mois suivant son départ.

Même s’il n’est pas responsable du tapage nocturne des souris, le propriétaire a néanmoins la responsabilité de préserver la jouissance paisible de ses locataires face aux nuisances des rongeurs. Bien qu’il démontre vaguement avoir effectué des démarches pour faire dératiser l’immeuble, le propriétaire a une obligation de résultat qui dépasse la simple obligation de moyen, il devra donc indemniser son locataire du préjudice causé.
Au final, le propriétaire devra verser plus de 2000 euros d'indemnités au locataire pour l'avoir laissé seul face aux souris fêtardes, en incluant le remboursement des frais de justice.

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