Comment sortir du piège de l'immobilier défiscalisé meublé en LMNP ? Maîtres Corinne Demazure et Martine Baragan, avocates à Paris, ont pointé les irrégularités de l'exploitant pour convaincre la Cour d'appel de Bordeaux d'indemniser l'investisseur lésé. (photo © GPouzin)

Comment sortir du piège de l’immobilier défiscalisé meublé en LMNP ? Maîtres Corinne Demazure et Martine Baragan, avocates à Paris, ont pointé les irrégularités de l’exploitant pour convaincre la Cour d’appel de Bordeaux d’indemniser l’investisseur lésé. (photo © GPouzin)

Episode 1: Les pièges de l’immobilier défiscalisé en location meublée LMNP
Episode 2 : Immobilier LMNP : un exploitant condamné par le tribunal de Bordeaux
Episode 3 : L’immobilier meublé d’Estivel condamné par la Cour d’appel

Face à la mauvaise foi de certains adversaires, gagner un procès ne suffit pas toujours pour se sortir d’un litige immobilier, surtout quand on est tombé dans le piège du LMNP (loueur en meublé non professionnel). Présenté comme une solution d’investissement locatif sans souci pour réduire ses impôts, ce statut est un enfer pour les propriétaires prisonniers d’exploitants peu louables, c’est le cas de le dire.

Condamné à rendre sa liberté à un propriétaire n’en pouvant plus de payer des charges à répétition pour un investissement déplorable et mal entretenu, l’exploitant ne s’avoue pas vaincu.

Le 18 décembre 2014, dans le délai d’un mois pour faire appel d’un jugement civil, Estivel repart à la charge contre l’investisseur, en demandant à la Cour d’appel de Bordeaux de réformer le jugement du 20 novembre 2014 ayant largement exposé et condamné ses pratiques abusives.

Une fois de plus, le taulier n’y va pas de main morte ! Dans ses dernières conclusions, du 22 mai 2015, Estivel demande à la Cour d’appel de « prononcer la nullité des congés délivrés le 20 juillet 2012 (…), condamner [le propriétaire de la villa]à payer à Estivel l’indemnité d’éviction (…), donner acte à Estivel que les locaux sont déjà à disposition intégrale [de leur propriétaire] depuis le 1er juillet 2013 et qu’il peut en disposer librement », etc, etc.

En résumé, le taulier retourne encore l’histoire à l’envers, quitte à raconter tout et son contraire. Estivel, qui refusait mordicus de lâcher son bail commercial lors du procès de première instance, soutient en appel qu’il aurait libéré les lieux avant même que le tribunal l’y condamne… Ben voyons ! On n’est plus à une imposture près, dans l’univers surréaliste de l’immobilier locatif.

Légitimement agacé par le mépris désinvolte de cette nouvelle attaque contre ses droits, le propriétaire réplique. Il demande à la Cour d’appel de confirmer le jugement de première instance, et, en « appel incident », de « fixer le montant de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er juillet 2013 par Estivel à 1118€ TTC par mois (…), condamner Estivel à payer 11 226€ de travaux de remise en état (…), payer 8 400€ de travaux de ragréage des barrières [avec la villa voisine], payer 10 000€ de dommages et intérêts, 9000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile [remboursement des frais de justice] et aux entiers dépens au profit de la SCP Michel Puybaraud [son nouvel avocat pour l’appel] ».

A l’audience, le 26 mai 2016, le propriétaire était donc défendu par Me Michel Puybaraud, et assisté à nouveau par Me Corinne Demazure substituant Me Martine Baragan, avocates au barreau de Paris ayant déjà remporté l’affaire en première instance.

La Cour d’appel était composée de trois magistrats, Catherine Fourniel, président, Jean-Pierre Franco, conseiller, et Catherine Brisset, conseiller à qui l’on doit la rédaction de cet arrêt instructif, rendu par la Cour le 31 août 2016 (1).

Cet arrêt de la Cour d’appel de Bordeaux est en effet très instructif pour les candidats à l’investissement locatif en LMNP, comme pour ceux qui s’y sont déjà fait piéger. D’abord, il nous régale sur la mauvaise foi patentée des tauliers de l’immobilier meublé, loué par bail commercial, comme le jugement de première instance. Ensuite, la rédaction pédagogique de cette jurisprudence nous éclaire sur les la recevabilité juridique de certains arguments des deux parties en présence, à méditer pour ceux subissant des situations comparables, avant de se lancer dans un procès.

Premier point : l’inscription de l’exploitant au registre du commerce

Pour résilier son bail sans indemnité d’éviction, le propriétaire fait valoir qu’Estivel n’en a pas déclaré l’exploitation au registre du commerce. Ce dernier rétorque que le propriétaire-bailleur et l’exploitant-preneur ayant volontairement soumis leur contrat au statut des baux commerciaux, « peu importait que l’ensemble des conditions légales ne soient pas remplies ».

C’est osé, comme dirait Francis Blanche, mais cela mérite néanmoins une réponse circonstanciée. « Il est exact que le bail emportait soumission volontaire au statut des baux commerciaux, précise la Cour d’appel. Cependant (…) le preneur devait être immatriculé au titre de l’activité exploitée dans le local au jour de la délivrance du congé pour pouvoir prétendre au renouvellement ou à l’indemnité d’éviction conséquence du non renouvellement ».

Or, « au jour de la délivrance du congé le seul établissement [d’Estivel] justifiant d’une immatriculation était la villa n°2 du Domaine Atlantic Green », note l’arrêt. Si la cour admet « qu’une exploitation de l’ensemble des villas d’une même commune à partir d’un bureau d’accueil unique qui serait seul immatriculé peut être envisagée », encore faut-il démontrer que c’est le cas. Or « les résidences Eden Parc et Atlantic Green sont en elles mêmes différentes » et Estivel n’apporte pas « d’éléments probants permettant de rattacher l’exploitation de la villa objet du litige à l’adresse d’immatriculation ». Pour l’anecdote, alors que la preuve de son immatriculation revient à l’hôtelier, une enquête du propriétaire montre même qu’Estivel, parfaitement consciente de sa bévue, a tenté de l’occulter « en faisant immatriculer la résidence Eden Parc avec un début d’activité au 31 janvier 2013 », mais « postérieurement au congé ». Les juges n’étant pas dupes de ce stratagème, le non-renouvellement du bail sans indemnité d’éviction est confirmé par la Cour d’appel.

Second point : la libération des lieux et la restitution du bien

Lors du procès de première instance, à l’été 2013, le propriétaire réclamait la restitution de son bien dont l’hôtelier contestait le non-renouvellement du bail. Trois ans plus tard, pour ne pas payer l’indemnité d’occupation à laquelle l’a condamné le tribunal de grande instance, Estivel soutient sans sourciller « qu’en réalité le bailleur a repris possession de l’immeuble et ce dès le 1er juillet 2013 ». Faux ! Rétorque le propriétaire qui « se prévaut, lui, de l’absence de remise des clés ».

La Cour d’appel démêle ce sac de nœuds. Fallait-il une remise des clés alors que le propriétaire en avait un jeu, le bail lui réservant une période d’occupation personnelle ? D’autre part, la villa n’est plus mise en location par Estivel. « Cela serait certes en soi insuffisant en l’absence de remise matérielle des clés, note l’arrêt, mais il résulte de ses propres affirmations, que [le propriétaire] a remis le bien en location à compter de mai 2014 ».

« Dès lors, concluent les juges, si le preneur ne peut prétendre à aucune indemnisation, puisqu’il était occupant sans droit ni titre à compter du 1er juillet 2013, il ne peut être tenu d’une indemnité d’occupation que jusqu’au 1er mai 2014, date de reprise effective des lieux par le propriétaire par remise en location ». Poursuivant dans cette logique, la Cour d’appel relève néanmoins l’indemnité d’occupation qui « doit être fixée conformément au dernier loyer soit la somme de 1118€ TTC par mois ».

Sur les autres demandes, la Cour d’appel fait le tri selon leur recevabilité juridique. Le propriétaire réclame 5457€ pour le remplacement d’équipements que l’hôtelier aurait dû entretenir ou réparer selon le contrat, mais la Cour le déboute sur ce point en rappelant que ces « dépenses nécessaires à la destination d’une résidence de tourisme » incombaient au bailleur, indépendamment des dispositions de l’article 606 du code civil définissant les gros travaux à la charge du bailleur dans ce type de contrats.

De même, la Cour d’appel écarte la demande de « 8 400€ de travaux de ragréage des barrières » au motif que « seul est produit le devis sans qu’on puisse déterminer s’il procède d’une volonté du bailleur de procéder à des travaux ou d’une véritable nécessité par un défaut d’entretien ou un manquement du bailleur ». Là encore, un point de droit important à rappeler : il ne suffit pas de constater des dégâts pour en demander réparation à l’exploitant, encore faut-il démontrer le lien entre ces dégâts et la responsabilité de l’exploitant qu’il faut prouver. Pour ce même motif, la Cour écarte l’attribution de dommages et intérêts, le préjudice n’étant pas suffisamment démontré, chiffré et précisément lié aux fautes de l’adversaire.

« En revanche, il apparaît bien que c’est en raison d’un défaut d’entretien que la piscine a nécessité des frais de remise en état. Ceci procède des constatations de l’huissier du 19 août 2013 », note la Cour en précisant d’une part que l’hôtelier « qui était tenu de l’obligation d’entretien, est bien tenu des conséquences de ce défaut » et d’autre part que « la preuve du coût des réparations est justifiée par des devis, sans que le bailleur ait à produire des factures ». On a bien là un préjudice établi, son chiffrage précis et la démonstration de la responsabilité juridique de la personne à l’origine du préjudice, qui l’oblige à l’indemniser. « Le jugement sera réformé en ce qu’il a retenu une somme forfaitaire de 10 000€ et la société Estivel condamnée au paiement de 11 226€ au titre des travaux », conclut la Cour d’appel en précisant qu’il n’y a « pas lieu de retenir une somme à parfaire, mesure trop imprécise pour faire l’objet d’une exécution ».

Au final, l’arrêt de la Cour d’appel conforte et précise la solidité juridique du jugement du TGI de Bordeaux condamnant l’hôtelier Estivel à libérer et indemniser le propriétaire spolié dans cette triste affaire d’investissement locatif en immobilier meublé de tourisme, comme c’est si souvent le cas.

Estivel, qui avait fait appel du jugement, voit sa condamnation augmentée. Le taulier du meublé est condamné à payer au propriétaire 1118€ par mois pour ses dix mois d’occupation « sans droit ni titre » (au lieu de 1018€ en première instance), 11 226€ pour les réparations (contre 10 000€ en première instance). L’appel étant mal fondé Estivel est aussi condamnée à payer 3000€ au propriétaire au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à rembourser les « entiers dépens » mis en recouvrement directement au profit de l’avocat du propriétaire en vertu de l’article 699 du code de procédure civile.

Et ce sera justice, serait-on tenté d’ajouter. Mais l’histoire ne dit pas ce qu’il advint du bien récupéré par l’investisseur, dont la villa de rêve demeure isolée au beau milieu d’un Eden parc, plus proche de l’enfer du meublé, que du paradis vanté par les vendeurs d’immobilier défiscalisé.

(1) Arrêt de la Cour d’appel de Bordeaux du 31 août 2016, inscrit au registre général RG n° 14/07460.

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